L’article 1090 du Code civil du Québec stipule que « Chaque copropriétaire dispose, à l’assemblée, d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction ». Ce nombre de voix est lié à la part du droit de propriété qu'il détient dans l’immeuble. Ainsi, le copropriétaire d’une partie privative dont la valeur relative est plus élevée qu’une autre aura un droit de vote plus important. En contrepartie, il devra contribuer à une plus grande portion des coûts associés à la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes compte tenu du fait que les charges communes sont aussi réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction.
Nombre de voix d'un copropriétaire
Le propriétaire d’une partie privative a, à toute assemblée des copropriétaires, droit à un certain nombre de voix établi proportionnellement à la valeur relative de sa fraction par rapport à la valeur de l’ensemble des fractions de la copropriété. Pour connaître le nombre de voix dont il dispose, celui-ci doit consulter la déclaration de copropriété (Acte constitutif de copropriété). Il peut ainsi connaître la valeur relative et le nombre de voix qui lui sont attribués. Ils sont généralement exprimés en pourcentage « (centième) » ou en « millième ». Si celui-ci est propriétaire de deux parties privatives (ex. : un appartement et un stationnement), il devra additionner le nombre des voix attribuées à chacune de ces deux parties privatives. Ainsi, il aura une idée précise du nombre de voix qu’il détient lors de l’assemblée.
Cas des indivisaires
Le Code civil du Québec comporte une particularité en ce qui a trait aux indivisaires. Lorsqu’une partie privative appartient à plus d’une personne, le nombre de voix est divisé entre elles, dans la proportion de leur quote-part indivise dans la fraction. À titre d'exemple, si la valeur relative d’une partie privative appartenant à parts égales à deux personnes est de 6 %, chacune d’elles exercera un droit de vote dans la proportion de sa quote-part indivise, à savoir 3 % des voix de la copropriété. Il arrive parfois que des indivisaires détiennent respectivement des pourcentages différents, d'où l'importance pour le syndicat d'obtenir et de consulter une copie de l'acte d'acquisition de ces indivisaires. Par ailleurs, l'article 1090 du Code civil du Québec a été modifié, en décembre 2019, par le Projet de loi 16. Cet ajout met en place une présomption réfragable selon laquelle un indivisaire absent d’une assemblée consent à ce que les autres indivisaires le représentent, s’il n’a pas, par écrit, mandaté un tiers ou indiqué son refus d’être représenté. Son droit de vote est alors partagé proportionnellement aux droits des autres indivisaires dans l’indivision.
Cas de l'usufruitier
Un occupant de l’immeuble peut bénéficier d’un droit de jouir d'un appartement sans en être propriétaire et à condition d'en assurer la conservation, c'est-à-dire l'entretenir. C'est une autre personne qui dispose de la nue-propriété. Il peut en être ainsi d’une veuve, qui a reçu par testament de son défunt conjoint le droit d'usage et de jouissance d’un appartement (par ex. : jusqu’à son décès), et ce alors que ses enfants ont hérité de ce bien. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété.
Le droit de vote attaché à une fraction de copropriété appartient à l’usufruitier. Toutefois, le nu-propriétaire peut exercer ce droit de vote lorsque l'objet du vote a pour effet de modifier la substance du bien détenu en copropriété, de changer sa destination ou de mettre fin au syndicat de copropriétaires. Cette répartition des droits de vote n’est pas opposable au syndicat; elle ne se discute qu’entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Cas du copropriétaire décédé
En cas de décès d’un copropriétaire, la personne qui agit au nom de la succession doit communiquer au syndicat de copropriétaires les documents l’autorisant à agir comme mandataire lors d’une assemblée de copropriétaires. Le liquidateur, anciennement appelé « exécuteur », est la personne habilitée pour représenter les héritiers du copropriétaire décédé.
Lorsque la succession est réglée, une déclaration de transmission immobilière est publiée au registre foncier par le liquidateur de manière à transférer au légataire ou l’héritier les droits immobiliers dans la fraction de copropriété. Le syndicat doit en être informé dans les 15 jours. Lorsque cet acte est publié au registre foncier c'est le nouveau copropriétaire qui exerce les droits de vote
Par ailleurs, une procuration devient nulle quand le mandant (celui qui demande à un tiers de voter en son nom) décède. L’article 2175 du Code civil du Québec énonce ce qui suit : Outre les causes d’extinction communes aux obligations, le mandat prend fin par la révocation qu’en fait le mandant, par la renonciation du mandataire ou par l’extinction du pouvoir qui lui a été donné, ou encore par le décès de l’une ou l’autre des partie
Disposition d’ordre public
Le mode de répartition des votes est impératif. Le président d'une assemblée des copropriétaires ne pourrait ainsi, par exemple, attribuer aux copropriétaires un nombre de votes en fonction du nombre d’unités d’habitation qu'ils détiennent dans la copropriété. Toute décision qui tendrait à établir un système différent de celui prévu à l'article 1090 du Code civil du Québec serait nulle. Cette disposition a préséance sur toute disposition contraire contenue à une déclaration de copropriété, ce qui inclut les anciennes déclarations de copropriété (déclarations de copropriété antérieures à 1994). En d’autres termes, le décompte des voix qui ne serait pas établi en fonction de la valeur relative des fractions serait irrégulier (par ex. : utilisation des votes unitaires). S’y référer entraînerait une erreur dans le calcul des voix et pourrait, par le fait même, invalider des décisions prises en assemblée. C'est pourquoi le président d'assemblée, en pareilles circonstances, devrait toujours se référer à la valeur relative des fractions pour établir correctement les droits de vote de chaque copropriétaire.
BON À SAVOIR ! La voix d’un copropriétaire n’en vaut pas nécessairement une autre. Le poids du vote se mesure en fonction de la valeur relative de la fraction que possède le copropriétaire qui prend part au vote. Le nombre de parties privatives qu’il détient dans la copropriété accroît l’importance de son pouvoir décisionnel en assemblée.
À RETENIR: L'acte constitutif de copropriété (1ère partie de la déclaration de copropriété) comporte un tableau qui établit la valeur relative, le nombre de voix et la quote-part relative à chaque partie privative. Plus la valeur relative d’une fraction est élevée, plus le poids du vote du propriétaire concerné est important.
ATTENTION ! Le principe « une personne, une voix » ne s’applique pas en copropriété divise. Chaque copropriétaire possède un certain nombre de voix, dont la quotité est précisée dans la déclaration de copropriété (Acte constitutif).
CONSULTEZ L'OUVRAGE: Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaires
