Pouvoirs du syndicat de copropriétaires

Le syndicat de copropriétaires est composé de tous les copropriétaires. Ses pouvoirs sont établis dans l'intérêt collectif des copropriétaires, tout en respectant les droits individuels garantis par la déclaration de copropriété et la Charte des droits et libertés de la personne, notamment en ce qui concerne l’inviolabilité de la demeure. Ses pouvoirs se concentrent autour de trois axes principaux : la conservation de l’immeuble, assurant l’entretien et les réparations, l’administration des parties communes et la défense des droits collectifs, avec la possibilité d'agir en justice pour protéger les intérêts des copropriétaires. 

Conservation de l’immeuble et l’entretien des parties communes

L'obligation du syndicat des copropriétaires de veiller à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes est au cœur de sa mission. Pour accomplir cette responsabilité, le syndicat, par l’intermédiaire de son conseil d’administration, dispose de divers pouvoirs lui permettant de prendre les mesures requises pour y parvenir.

• Pouvoir de décider et d'exécuter des travaux dans les parties communes : Afin de prévenir toute dégradation de l’immeuble, le syndicat a le pouvoir d’ordonner et de faire réaliser les travaux d’entretien ou de réparation jugés nécessaires. Cela inclut les travaux visant à corriger des problèmes affectant la structure de l’immeuble ou des éléments qui mettent en péril sa solidité, tels que la toiture, les fondations, ou les façades.
• Pouvoir de faire réaliser des travaux dans les parties privatives : En cas d’urgence, le syndicat peut intervenir rapidement, même dans les parties privatives, pour exécuter des travaux qui s’avèrent indispensables à la conservation de l’immeuble. Ce pouvoir est crucial pour garantir l'intégrité de la copropriété en cas de situation imprévue, comme des fuites d'eau ou des problèmes structurels soudains.
•  Pouvoir de financement des travaux : Pour garantir la conservation de l’immeuble, le syndicat a le devoir de constituer un fonds de prévoyance, d’approuver des budgets spécifiques pour les travaux d’entretien et de réparation, et de répartir les coûts de ces travaux entre les copropriétaires. Si les fonds disponibles sont insuffisants, il peut également recourir à des emprunts afin de financer les réparations nécessaires.

Certaines décisions, toutefois, relèvent du pouvoir de l’assemblée des copropriétaires, notamment :

• Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes ;
• La répartition du coût de tels travaux et la constitution d’une hypothèque mobilière pour les financer;

Administration des parties communes

Le syndicat des copropriétaires dispose de pouvoirs étendus pour assurer une administration efficace des parties communes de l’immeuble, pouvoirs principalement exercés par le conseil d'administration. Ce dernier a le pouvoir de déterminer les sommes nécessaires pour la gestion et l'entretien de la copropriété et, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, d'adopter le budget prévisionnel par résolution. De plus, le syndicat peut émettre des avis de cotisation, conclure des contrats avec des fournisseurs de services essentiels (déneigement, entretien paysager), et gérer le personnel de la copropriété.

Le syndicat peut également confier à un gérant tout ou partie de l'administration courante, tout en conservant la maîtrise des décisions importantes. Pour réaliser des économies, il peut s'associer à d'autres syndicats de copropriétaires dans une démarche de mutualisation des services.

Enfin, certaines décisions relèvent de l'assemblée des copropriétaires, telles que l'achat ou la vente de fractions ou de parties communes, la création de servitudes, ou la construction de nouveaux bâtiments pour créer des fractions supplémentaires, conformément aux articles 1076, 1097 et 1098 du Code civil du Québec.

Défense des droits collectifs et individuels des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires bénéficie de droits spécifiques qui lui confèrent un rôle actif dans la défense des intérêts collectifs et individuels des copropriétaires. Il détient ce mandat des dispositions de la loi, laquelle ajoute aux règles qui s’appliquent ordinairement aux personnes morales. À cet égard, il a pour mission d'assurer la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et à la copropriété. À cette fin, la loi lui confère des pouvoirs spécifiques pour faire valoir ces droits, tant civilement qu’en justice, tant au nom de la collectivité des copropriétaires qu'en celui des copropriétaires pris individuellement. Dans ce cadre, le syndicat dispose de pouvoirs importants pour faire respecter la déclaration de copropriété et protéger les droits de la collectivité. Il peut, par exemple :

• Demander au tribunal d’ordonner à tout copropriétaire de respecter la déclaration de copropriété, à plus forte raison quand, à défaut de le faire, il cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à des copropriétaires;
• Percevoir les charges communes des copropriétaires;
• Relever de ses fonctions l’administrateur ou le gérant qui, en tant que copropriétaire, néglige de payer sa contribution aux charges communes;
• Priver de son droit de vote tout copropriétaire qui n’a pas payé sa quote-part des charges communes pendant plus de trois mois;
• Publier un avis d’hypothèque légale sur l’unité d’un copropriétaire qui se trouverait, pendant plus de 30 jours, en défaut de payer sa quote-part des charges communes;
• Demander au tribunal de résilier le bail d’une partie privative, advenant que le non-respect d’une obligation, par le locataire, causerait un préjudice sérieux à un autre occupant ou un copropriétaire de l’immeuble;
• Mettre fin (sans pénalités) à un contrat conclu par l'administrateur transitoire visant l’entretien de l’immeuble, ou de tout autre nature, après l’élection d’un nouveau conseil d’administration. Les contrats résiliables doivent excéder une durée d’un an, auquel cas les nouveaux administrateurs auront 60 jours (suivant leur élection) pour procéder l’annulation desdits contrats. 

Il peut également intenter une action en justice fondée sur un vice caché, de conception, de construction ou du sol. L'article 1081 du Code civil du Québec lui permet d'agir en justice pour des vices cachés ou de construction affectant l'immeuble, y compris dans les parties privatives, avec l'autorisation des copropriétaires concernés. Dans un arrêt de 2022, la Cour d’appel a même étendu l’interprétation de cet article, couvrant ainsi tous les recours personnels des copropriétaires, y compris l’annulation ou la réduction du prix, ainsi que les dommages-intérêts. Ainsi, le syndicat doit pouvoir réclamer non seulement ses propres dommages et ceux subis par les copropriétaires lorsqu’un vice affecte les partie privatives, mais aussi les dommages subis par les copropriétaires lorsqu’ils découlent d’un vice qui affecte les parties communes.

BON À SAVOIR ! Le syndicat de copropriétaires assure la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Sa personnalité juridique est unique. Ses actions sont généralement dictées par le conseil d’administration.

À RETENIR:​ Dans la section appelée Acte constitutif de copropriété, la déclaration de copropriété établit la nature des pouvoirs conférés à l’assemblée des copropriétaires et au conseil d’administration. Cette capacité d'action s'inscrit pleinement dans les missions du syndicat, qui doit veiller à la protection des intérêts communs et au respect des droits de chaque copropriétaire, tout en assurant une gestion rigoureuse de la copropriété.

ATTENTION !​ Le syndicat de copropriétaires pourrait engager sa responsabilité civile s’il n’accomplit pas correctement sa mission, par exemple en ne faisant pas respecter la déclaration de copropriété ou en laissant des copropriétaires entreprendre des travaux irréguliers.

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