Pouvoirs de l'assemblée de copropriétaires

L’assemblée des copropriétaires est l’un des deux organes décisionnels qui chapeautent une copropriété. Les grandes décisions qui peuvent potentiellement concerner chaque membre de la copropriété se prennent en principe en assemblée. Que ce soit pour des travaux de transformation ou d'amélioration des parties communes, l’élection des membres du conseil d'administration ou des officiers d'assemblée, c’est aux copropriétaires d’en décider. Pour assurer le bon fonctionnement de la copropriété, cette instance doit agir avec impartialité dans l'intérêt de la collectivité des copropriétaires et de la conservation de l'immeuble. Elle ne doit adopter aucune décision dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou certains d'entre eux ou au mépris de leurs droits. 

Des pouvoirs qui lui sont propres

L’assemblée des copropriétaires dispose d’un champ de compétences distinct de celui du conseil d’administration (CA). C’est le Code civil du Québec et la déclaration de copropriété (Acte constitutif de copropriété) qui dictent les pouvoirs et responsabilités qui lui sont conférés.

Les compétences de l’assemblée touchent plusieurs volets relatifs à la bonne marche d’une copropriété, par exemple :

• L'élection des officiers d'assemblée;
• L'élection des administrateurs;
• Le remplacement ou la destitution d’un administrateur. (Il faut savoir que certaines déclarations de copropriété permettent également au CA de remplacer un administrateur);
• La consultation à propos du budget prévisionnel;
• Les actes d’acquisition (ex. : l'achat d’une case de stationnement appartenant à un copropriétaire) ou d'aliénation immobilière (ex.: la vente de l’appartement du concierge par le syndicat);
• Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes;
• Le mode de répartition du coût des travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes ainsi que la constitution d’une hypothèque mobilière pour les financer;
• Les constructions de bâtiments qui créent de nouvelles fractions;
• Les modifications à la déclaration de copropriété (La modification du règlement d'immeuble, de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions);
• Les changements à la destination de l’immeuble;
• L’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;
• La décision d'entreprendre un recours hypothécaire ayant pour objet la prise en paiement d'une fraction en raison du défaut d'un copropriétaire d’acquitter ses charges communes depuis plus de 30 jours;
• L'adoption ou  la modification de la description des parties privatives visée à l’article 1070 du Code civil du Québec (unité de référence).
• La décision de mettre fin à la copropriété.

Le cadre des délibérations

L’assemblée ne peut prendre des décisions qu’après l’élection du président d’assemblée. Pour que cela soit possible, ce dernier doit s’assurer que le quorum est atteint. Le pouvoir décisionnel d’une assemblée s’arrête lorsque le président d’assemblée officialise sa clôture. Sachez, par ailleurs, qu’aucune décision ne peut être prise sur des questions qui n’ont pas été valablement inscrites à l'ordre du jour.

Des pouvoirs balisés

Pour protéger les intérêts des copropriétaires minoritaires en assemblée de copropriétaires, le Code civil du Québec a prévu plusieurs dispositifs À titre d’exemple, certaines décisions ne peuvent être prises autrement qu’au moyen d’une majorité renforcée ou d'une majorité double. De plus, la loi permet à un copropriétaire de contester toute décision prise par l’assemblée des copropriétaires, s’il s’avère qu’elle enfreint la loi, ou qu’elle a été adoptée dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits.

BON À SAVOIR ! L’assemblée des copropriétaires jouit de pouvoirs qui lui sont conférés par la loi, notamment en vertu des articles 1096, 1097, 1098 et 1108 du Code civil du Québec. D’autres pouvoirs lui sont attribués par la déclaration de copropriété (Acte constitutif de copropriété).

À RETENIR:​​ Toute assemblée permet les échanges et prises de décision par les copropriétaires, à la condition que les questions abordées relèvent de sa compétence.

ATTENTION ! L'assemblée est consultée sur le budget, mais n'est pas sollicitée pour l'approuver. Il appartient au CA d’en fixer les paramètres, après avoir mené une consultation lors d’une assemblée de copropriétaires.

 CONSULTEZ  L'OUVRAGE:  Guide de procédure et de fonctionnement des assemblées des copropriétaire

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