La déclaration de copropriété est un document qui englobe l’ensemble des règles propres à un syndicat de copropriétaires, afin d'assurer le bon fonctionnement d'un immeuble et une cohésion entre ses occupants. Elle précise également les conditions d’utilisation et de jouissance des parties communes et privatives. La vie en copropriété n'est pas statique. Elle est évolutive et sujette aux changements, qui seront tôt ou tard réclamés par des copropriétaires. Cette évolution donnera parfois lieu à des modifications apportés à la déclaration de copropriété, moyennant le respect des modalités prévues par la Loi.
Ainsi, toute modification à la déclaration de copropriété fait généralement l’objet d’un vote en assemblée de copropriétaires. Le vote pour procéder à une telle modification diffère selon la nature du changement à effectuer.
Formalités
Véritable mode d’emploi d’un syndicat de copropriétaires, la déclaration de copropriété se divise en trois parties : l’Acte constitutif de copropriété, le Règlement de l’immeuble et l’État descriptif des fractions. Le législateur, en imposant que le contenu de la déclaration de copropriété soit divisé en trois parties distinctes, a choisi de soumettre chacune de ces parties à des règles de modifications qui sont différentes. Ainsi, plusieurs dispositions du Code civil, au chapitre de la copropriété divise d’un immeuble, prévoient des formalités particulières selon la section modifiée.
Une modification à la déclaration de copropriété a généralement lieu lors d’une assemblée de copropriétaires. Ces derniers reçoivent un avis de convocation à cette assemblée, accompagné de l’ordre du jour annonçant le projet d’acte de modification, ainsi que l’acte lui-même. Ces changements peuvent être initiés par le conseil d’administration ou par un copropriétaire au moyen d'une demande de modification à l’ordre du jour dans les cinq jours suivant sa réception.
Acte constitutif et État descriptif des fractions
Lorsqu’une modification à la déclaration de copropriété a été votée par l’assemblée des copropriétaires, cela ne la rend pas effective immédiatement. Dans le cas d'une modification à l’Acte constitutif de copropriété ou à l’État descriptif des fractions, cette modification doit être reçue par un notaire (acte notarié) et publiée au Registre foncier. L'acte d'amendement (notarié) doit être inscrit sous le numéro d’immatriculation des parties communes et celui d'une partie privative, advenant que celle-ci soit directement impactée. Rappelons que cette publication au Registre foncier est essentielle, afin que cet acte d’amendement soit opposable aux copropriétaires, et surtout aux nouveaux acquéreurs.
Règlement de l'immeuble
Cependant, les modifications au Règlement de l’immeuble ne sont ni reçues par un notaire ni publiées au Registre foncier. L’acte notarié n’est donc pas requis en pareille situation, mais le syndicat doit demeurer prudent et s’assurer que la modification se fait conformément à la Loi. Les modifications apportées au Règlement de l'immeuble lient les copropriétaires à compter du moment où elles sont déposées auprès du syndicat dans le registre de la copropriété, conformément à l’article 1070 du Code civil du Québec. Elles sont présumées être déposées dans ce registre dès que la décision de modifier le Règlement de l’immeuble est consignée de manière expresse dans un procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires dûment signé ou dans une résolution écrite signée par toutes les personnes habiles à voter.
Majorités variables
Toutes les modifications apportées à la déclaration de copropriété doivent être votées en assemblée, encore qu’elles ne soient pas nécessairement soumises aux mêmes règles de majorité. Celles-ci varient selon la nature des modifications demandées. Ainsi, la majorité légalement requise à l’assemblée des copropriétaires dépendra des paramètres suivants :
Limite
La Loi ne permet pas à l'assemblée des copropriétaires, pour quelque majorité que ce soit, d’imposer à un copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction ou à la destination de sa partie privative (art. 1102 du Code civil du Québec). Une telle initiative ne pourrait être possible que s’il y consentait.
De plus, l’article 1056 du Code civil du Québec stipule que la déclaration de copropriété, et par la force des choses toute modification qui y serait apportée, ne peut restreindre les droits des copropriétaires, sauf si celle-ci est justifiée par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation.
Par ailleurs, certaines dispositions de la déclaration de copropriété reproduisent, telles quelles, des dispositions dites d’ordre public - et donc impératives - du Code civil du Québec. Il en est ainsi pour les majorités prescrites aux articles 1096, 1097, 1098 et 1108. Or, l’article 1101 prévoit qu’est réputé non écrit tout énoncé de la déclaration de copropriété qui modifie ces majorités, soit en les augmentant, soit en les réduisant.
Deux exceptions à la règle
Les copropriétaires de parties privatives contiguës peuvent demander au conseil d'administration que soient modifiées les limites de leur partie privative, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l'accord de l'assemblée des copropriétaires. Sur cette question, l'article 1100 du Code civil du Québec n’exige que:
Pour modifier les limites de parties privatives contigües, le syndicat doit faire modifier la déclaration de copropriété et le plan cadastral aux frais des copropriétaires qui en font la demande. En outre, l'acte de modification doit faire état du consentement de ces derniers, ainsi que de celui des créanciers et du syndicat.
Par ailleurs, l’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil du Québec précise les énoncés suivants: lorsqu’une déclaration de copropriété (publiée avant le 1er janvier 1994) pose la règle de l’unanimité pour toute décision visant à changer la destination de l’immeuble, cette règle est maintenue, et ce, malgré l’article 1101 du Code civil du Québec. Si la modification de la déclaration de copropriété porte sur la destination de l’immeuble, l’unanimité des copropriétaires est absolument nécessaire.
Quorum
Pour qu’une assemblée de copropriétaires puisse délibérer et adopter des décisions, la loi prévoit que les copropriétaires (présents ou représentés), qui sont aptes à voter, doivent détenir la majorité des voix. On appelle cette exigence le quorum. Dans le cas contraire, l’assemblée sera ajournée et reportée. Lors de l’assemblée suivante, que l’on appelle assemblée dite de rattrapage, le quorum peut être maintenu par les trois quarts des copropriétaires présents ou représentés. Toutefois, pour modifier l'acte constitutif de copropriété ou l'état descriptif des fractions, l’article 1089 al. 2 du Code civil du Québec prévoit que l'assemblée des copropriétaires ne peut voter validement, lors d'une assemblée de rattrapage, que si les copropriétaires (présents ou représentés) représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires.
BON À SAVOIR ! On peut modifier une déclaration de copropriété sans tenir d’assemblée de copropriétaires. Une résolution signée par tous les copropriétaires a la même valeur que si elle est adoptée lors d’une assemblée de copropriétaires.
À RETENIR: En principe, la procédure de modification est prévue à la déclaration de copropriété (Acte constitutif). Un notaire ou un avocat expérimenté dans ce domaine pourra évaluer la nature exacte des modifications projetées, en vue d’informer un syndicat des majorités requises pour chacune d’elles.
ATTENTION ! Quelle que soit la nature de la modification, celle-ci doit être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée de copropriétaires. De plus, le projet d'acte de modification doit être joint à l'avis de convocation transmis à tous les copropriétaires.
