La déclaration de copropriété définit les modalités du vivre ensemble. Elle s'impose aux copropriétaires et, en principe, aux occupants et aux locataires de l'immeuble. Il revient au conseil d’administration (CA), dès qu’il en a connaissance, d’en faire respecter le contenu, et, le cas échéant de mettre en demeure le copropriétaire fautif de cesser toute violation de la déclaration de copropriété. À défaut de le faire, les membres du CA pourraient, dans certaines circonstances, engager leur responsabilité à l'égard des copropriétaires.
Quiconque ne la respecte pas s’expose à un recours judiciaire fondé notamment sur l’article 1080 du Code civil du Québec. Ce recours peut être intenté tant par un copropriétaire que par le syndicat.
Le copropriétaire
En principe, chaque copropriétaire use et jouit de sa partie privative et des parties communes comme il l'entend. Encore faut-il qu'il ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Ce droit de jouissance est également balisé par la déclaration de copropriété, qui impose aux copropriétaires diverses contraintes afin d’assurer leur bien-être collectif et la pérennité de l’immeuble.
Afin de maintenir la stabilité de ce cadre contractuel, tout acquéreur s’engage, en signant son acte d’achat, à respecter la déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble adoptés et déposés au registre de la copropriété. L’acheteur se voit ainsi lié par la déclaration de copropriété, même s’il ne l’a pas signée, ainsi que par ses modifications (article 1062 du Code civil du Québec). À cet égard, une clause spécifiant que le nouveau copropriétaire se soumettra aux règles de la déclaration de copropriété est généralement incluse dans l’acte de vente.
Le locataire
Le locataire est un tiers du point de vue du syndicat. Il ne peut invoquer une clause de son bail à ce dernier. Ses droits sont limités à ceux dont dispose le copropriétaire-bailleur. Bien que le locataire ne soit pas impliqué dans le processus décisionnel du syndicat, il doit adopter un comportement respectueux des règles de vie qui prévalent dans l’immeuble. L'article 1057 du Code civil du Québec stipule que le règlement de l'immeuble lui est opposable, et ce, dès qu'un exemplaire dudit règlement ou des modifications qui y ont été apportées lui est remis par son copropriétaire-locateur. Cet article a comme conséquence de soumettre les locataires aux mêmes règles juridiques que les copropriétaires.
Le copropriétaire-locateur
Bien que le copropriétaire-locateur n’ait pas l’obligation formelle de remettre (avant la signature du bail) une copie du règlement de l’immeuble, il a tout intérêt à le faire. Cela évitera qu’en cas d’entorse au règlement de l’immeuble, le locataire invoque qu’il ignorait tout de ce document.
Rappelons qu’il appartient au copropriétaire-bailleur de veiller à ce que son locataire respecte le règlement de l’immeuble. À cet égard, plusieurs déclarations de copropriété stipulent que les copropriétaires sont responsables de leur locataire, et par extension des comportements inadéquats qu’ils pourraient adopter. Par ailleurs, le copropriétaire qui loue sa partie privative doit, dans les 15 jours, en aviser le syndicat de copropriétaires. Il indique le nom du locataire, la durée du bail ainsi que la date à laquelle il lui a remis une copie du règlement de l’immeuble. La déclaration de copropriété pourrait aussi l’obliger à fournir au syndicat une copie du bail, ainsi que d’autres coordonnées du locataire comme son adresse (si elle est différente de celle de l’unité), son adresse courriel et son numéro de téléphone.
L’occupant
Un occupant a la pleine jouissance d'une partie privative, par exemple un appartement, sans pour autant être copropriétaire ou locataire dans l'immeuble. À titre d’exemple, une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire, dont le conjoint ou ses parents, est considérée comme un occupant. Les membres du CA devraient demander le nom de ces occupants au copropriétaire concerné, car ils doivent savoir qui habite l'immeuble. Ils devront également s'assurer que le règlement de l'immeuble leur soit opposable. Il faut savoir qu'à l’instar d'un locataire, tout occupant doit en respecter le contenu. Cette opposabilité est expressément prévue à l'article 1057 du Code civil du Québec, et ce, dès qu'un exemplaire dudit règlement, ou toute modification qui y est apportée lui est remis par le copropriétaire ou le syndicat. Il en va de même pour celui qui occupe une partie privative aux termes d'un prêt à usage, ou en sa qualité d'usufruitier. Dans les deux derniers cas, le copropriétaire qui octroie ce droit d'usage doit, dans les 15 jours, en aviser le syndicat de copropriétaires. Il indique le nom de l'occupant, la durée du droit d'occupation ainsi que la date à laquelle il lui a remis une copie du règlement de l’immeuble.
Mise en œuvre
À priori, il appartient au CA de veiller au respect des diverses dispositions édictées par la déclaration de copropriété. Dès qu’il a connaissance d’un manquement, le CA doit entrer en contact avec le contrevenant, afin d’instaurer un dialogue et l’exhorter à se soumettre aux règles. Cet échange doit être confirmé par écrit, soit par une simple lettre ou un courriel.
S’il s’agit d’un locataire, il est recommandé d’en donner copie à son bailleur. Mais le CA peut s’adresser directement au copropriétaire-bailleur en lui rappelant qu’il est seul responsable des agissements de son locataire et lui demander de faire le nécessaire auprès de lui.
Ne pas faire respecter les dispositions de la déclaration de copropriété peut être préjudiciable aux autres copropriétaires. En pareille circonstance, un copropriétaire qui s’estime lésé peut exiger le respect de la déclaration de copropriété, et ultimement, engager un recours judiciaire si nécessaire.
BON À SAVOIR ! La déclaration de copropriété doit être respectée par les copropriétaires, les locataires et les occupants de l’immeuble. Ses clauses doivent s’appliquer, tant que le juge ne les a pas réputées non écrites ou que l’assemblée des copropriétaires ne les a pas annulées. Rappelons que le Code civil du Québec prévoit que le règlement de l’immeuble est opposable à un locataire et à un occupant, dès que le copropriétaire ou le syndicat lui en remet un exemplaire.
À RETENIR: Le locataire sera le premier responsable des dommages ou troubles causés aux copropriétaires et occupants de l’immeuble. Son copropriétaire-bailleur devra intervenir, au besoin, pour corriger la situation. Négliger de le faire pourrait engager sa responsabilité.
ATTENTION ! Lorsque le conseil d'administration est informé qu’une partie privative est louée, il doit s’assurer que le copropriétaire-bailleur a remis (à son locataire) une copie du règlement de l’immeuble. Si cela n’a pas été fait, le syndicat devra lui en remettre une copie, afin d’éviter, le cas échéant, que le locataire plaide l’ignorance à propos du règlement de l’immeuble.
