Conversion d'une copropriété indivise en copropriété divise (condos)

Lorsque vient le temps d’acquérir un logement, plusieurs acheteurs se tournent vers l’acquisition d’un immeuble à logements multiples (comme un duplex, un triplex, un quadruplex, etc.). La conversion directe des logements locatifs en copropriété divise est interdite dans certaines villes, à quelques exceptions près, et c’est pourquoi les propriétaires les transforment d’abord en copropriété indivise. Il faut savoir qu'un immeuble, dont les logements sont tous occupés par des propriétaires indivis, peut être converti en copropriété divise, moyennant certaines conditions.

Mais réaliser cette conversion nécessite plusieurs étapes à franchir, qui impliqueront tous les copropriétaires concernés.

Obtenir une décision par le Tribunal administratif du logement

Sachez que certaines conversions requièrent une permission accordée par la Tribunal administratif du logement, qui fait office de tribunal spécialisé. En vertu de la Loi sur le Tribunal administratif du logement, une conversion sera autorisée (ou non) à la suite d’une décision. Cette décision est absolument nécessaire, si un bâtiment compte, ou comptait au cours des 10 années précédant la demande d'autorisation, au moins un logement (au sens de l'article 1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement).

Comme cette démarche pourrait entraîner des délais d’attente, mieux vaut l’entamer le plus tôt possible. Il est d’ailleurs recommandé, à ce stade du processus, de requérir les services d’un avocat. Ce dernier s’occupera des nombreuses procédures qui y sont inhérentes. Il assurera en outre les représentations auprès de la Tribunal administratif du logement.

Préparation du plan cadastral et de la déclaration de copropriété

Parallèlement aux démarches entamées à la Tribunal administratif du logement, il faut prévoir l’embauche d’un arpenteur-géomètre et d’un notaire pour mettre en place la copropriété. Le premier produira le plan cadastral, préalable à la publication de la déclaration de copropriété tandis que le second la rédigera et verra à en assurer la publication.

Le notaire choisi doit maîtriser le concept propre à la conversion d’un immeuble en copropriété divise, car il devra notamment inclure des clauses particulières dans la déclaration de copropriété, afin de compléter adéquatement la division de l'immeuble entre les copropriétaires. À titre d’exemple, il lui faudra prévoir des dispositions en ce qui a trait au partage qui met fin à l’indivision, ainsi que d’autres concernant la réaffectation des hypothèques existantes. Rappelons que la déclaration de copropriété ne pourra être publiée, tant et aussi longtemps que le nouveau plan cadastral ne sera pas dûment officialisé au Registre foncier du Québec. Une fois ceci fait, l’immeuble détenu en copropriété divise pourra bénéficier des divers avantages qui y sont associés.

Formalisme

Si une conversion requiert l’obtention d’une décision par le Tribunal administratif du logement, cette autorisation doit être annexée à la déclaration de copropriété. À défaut de publier la déclaration de copropriété au registre foncier dans un délai d’un an à la suite de la décision, cette dernière deviendra sans effet. Cependant, le Tribunal pourrait prolonger ce délai pour un motif raisonnable, pourvu que la demande lui soit adressée avant l'expiration de ce délai.

 Les limites d’une conversion

La transformation d’un immeuble en copropriété divise est interdite si celui-ci:

• Appartient à une coopérative d'habitation, à un organisme sans but lucratif ou à une société municipale d'habitation et s'il a été construit, acquis, restauré ou rénové dans le cadre d'un programme d'aide à l'habitation du gouvernement, du gouvernement fédéral ou de l'un de leurs ministères ou organismes
• Est situé sur le territoire de l'agglomération de Montréal, sauf si tous les logements de l’immeuble sont occupés par des propriétaires indivis ou encore si  le conseil d’un arrondissement a accordé une dérogation.

Montréal et ses particularités

Si le projet de conversion a lieu dans l'agglomération de Montréal et que tous les logements ne sont pas occupés par des propriétaires indivis (ex. : un logement est occupé par un locataire ou est vacant), il faudra également s’adresser au bureau de l'arrondissement concerné, afin d’obtenir la dérogation à l'interdiction de convertir.

BON À SAVOIR ! À la suite du processus de conversion d’une copropriété, la municipalité évaluera les appartements (parties privatives), afin d'émettre et d’envoyer un compte de taxes distinct à chacun des copropriétaires divis.

À RETENIR :​ Le processus de conversion étant complexe, mieux vaut retenir les services de professionnels qualifiés, afin d’éviter tout problème ultérieur à la conversion. De plus, les documents légaux (ex. : plan cadastral et déclaration de copropriété) doivent être signés par tous les copropriétaires.

ATTENTION !​ L’assureur de l’immeuble devra être avisé du processus de conversion, car il faut savoir qu’avant de publier la déclaration de copropriété, la couverture d’assurance en vigueur devra être modifiée en conséquence.

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