Chaque syndicat de copropriétaires dispose d’une déclaration de copropriété, qui, en principe, devrait être un véritable livre de chevet tant pour les copropriétaires que les membres du conseil d’administration. Toutefois, la déclaration de copropriété est un document qui peut paraître inaccessible à première vue pour ces derniers. Cette problématique peut être parfois accrue, lorsque celle-ci a été plus ou moins bien rédigée, il y a plus ou moins longtemps. Et ce sans compter les clauses qui prêtent à confusion, suscitant des difficultés d’interprétation et même des clauses contraires aux textes de loi qui ont évolué après sa publication.
Juridiquement, qu’est-ce que la déclaration de copropriété ?
La déclaration de copropriété est une convention qui organise et réglemente la vie collective des copropriétaires et occupants de l’immeuble. Cette convention définit notamment leurs droits et obligations. Elle est généralement élaborée de manière unilatérale par le promoteur ou le propriétaire de l’immeuble. Juridiquement, la déclaration de copropriété est un véritable contrat d’adhésion pour l'acquéreur d'une fraction, car tout nouveau copropriétaire est tenu de la respecter.
Quelle est sa durée de validité ?
En principe, la déclaration de copropriété n’a pas de durée limite de validité. Elle date généralement de la construction de l’immeuble ou de son partage entre plusieurs propriétaires formant ainsi la copropriété divise. Cet acte notarié peut donc être ancien et avoir accumulé beaucoup de modifications au fil des années.
La déclaration de copropriété doit tout de même être adaptée et revue le plus régulièrement possible. Ces mises à jour sont importantes afin d’assurer une mise en conformité avec les différentes lois venant régir l’organisation de la copropriété. Rappelons que cette législation a évolué de manière significative avec l’adoption en 2018 et en 2019 des Projets de loi 141,41 et 16.
Si la déclaration de copropriété présente des dispositions contraires aux nouvelles dispositions de la loi, celles-ci ne s’appliquent pas. La loi s’y substitue. Du reste, une grande partie des déclarations de copropriété au Québec n'ont pas été actualisées.
Est-ce qu’il est obligatoire de mettre à jour la déclaration de copropriété?
Non, car cet exercice repose sur la bonne volonté des copropriétaires. Quoi qu’il en soit, sa mise à jour est essentielle, car des dispositions obsolètes pourraient générer divers problèmes d’ordre juridique. Ainsi, les clauses non conformes aux nouvelles dispositions du Code civil du Québec seront supprimées. En y intégrant les nouvelles mesures législatives et les actes d’amendement, il en ressortira, au final, un document de référence à la fois convivial et sans équivoque. Une déclaration de copropriété conforme sera le gage d’un fonctionnement adéquat au sein d’un immeuble. Et elle le rendra d’autant plus attrayant pour d’éventuels acheteurs.
En quoi consiste une mise à jour d’une déclaration de copropriété ?
La mise à jour de la déclaration de copropriété permet de supprimer toutes les clauses qui sont en violation avec les dispositions d'ordre public du Code civil du Québec. Cet exercice prend ainsi en compte les modifications législatives ayant eu cours après la publication de la déclaration de copropriété et les nouveaux impératifs exprimés par des copropriétaires ou le conseil d’administration
Rappelons qu’une disposition d'ordre public est une disposition impérative qui s'applique à tous et qui ne peut être écartée, en principe, contractuellement par les parties, même par une disposition de la déclaration de copropriété.
Ainsi, si nous prenons l’exemple des règles de majorité, une clause de la déclaration de copropriété mentionnant que toute modification à l’acte constitutif de copropriété ne pourra être votée qu’à la majorité des copropriétaires, représentant 75% des voix de tous les copropriétaires, sera modifiée par la majorité qui l’a remplacée: soit celle des trois quarts (¾) des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée.
La mise à jour de la déclaration de copropriété consiste ainsi à :
Quelle est la procédure de mise à jour ?
Même si la mise à jour des déclarations de copropriété n’est pas obligatoire et il est fortement recommandé au conseil d’administration d’inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée annuelle des copropriétaires. Cet exercice est d’autant plus important à réaliser que la dernière réforme législative a modifié de façon significative les dispositions du Code civil du Québec, notamment dans leurs dispositions concernant les assurances, les règles de fonctionnement du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires.
Quel est organe décisionnel ayant compétence sur cette question?
L’assemblée des copropriétaires dispose d’un champ de compétences distinct de celui du conseil d’administration. Toute mise à jour de la déclaration est de sa compétence. Le projet d’acte de modification (mise à jour), qui aura été préalablement joint aux convocations à l'assemblée, sera soumis au vote des copropriétaires. Le vote pourra porter sur l'ensemble du nouveau document ou se dérouler article par article. Ces changements peuvent être initiés par le conseil d’administration ou par un copropriétaire au moyen d'une demande de modification à l’ordre du jour dans les cinq jours suivant sa réception.
L'équipe notariale de Dunton Rainville.
Les règles légales relatives à la mise à jour d’une déclaration de copropriété peuvent s’avérer complexes. C’est pourquoi un tel exercice nécessite l’intervention d’un professionnel expérimenté. L'équipe notariale de Dunton Rainville, se propose de vous accompagner dans la mise à jour de votre déclaration de copropriété. Cette prestation juridique a pour objet de mettre en conformité les stipulations de la déclaration de copropriété avec les dispositions d’ordre public prévues au Code civil du Québec. Dans le cadre d'une telle mise à jour, notre cabinet réalise les prestations suivantes :
Les copropriétaires disposeront ainsi d’un document unique parfaitement lisible, ce qui correspond à l’objectif premier du législateur, savoir la pleine information du « copropriétaire-consommateur ».
Écouter Me Yves Joli-Coeur en entrevue sur la Web Radio de Condolegal
BON À SAVOIR ! Une déclaration de copropriété est évolutive. Même si elle est conforme au Code civil du Québec, il faut parfois procéder à sa mise à jour, par le fait de nouveaux impératifs exprimés par des copropriétaires ou le conseil d’administration. Rappelons que cette révision doit être faite moyennant l’accord de l’assemblée des copropriétaires.
REMERCIEMENT : Ce texte a été rédigé avec la collaboration de Me Yves Joli-Coeur, avocat en droit de la copropriété et associé au sein du cabinet d'avocats et notaires Dunton Rainville.
ATTENTION ! Les informations de cette chronique sont d’ordre général et ne constituent en aucun cas un avis ou conseil juridique ni reflètent l'état du droit de façon exhaustive. Les faits peuvent varier d’une situation à l’autre. Une consultation avec un avocat concernant votre cas particulier pourrait dans certaines circonstances être recommandée.
Hélène Joli-Coeur
Parajuriste
Dunton Rainville
3055 Boulevard Saint-Martin O
Bureau 610
Laval, QC H7T 0J3
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