17 octobre 2018 — L’Ontario passe à l’ère du vote électronique lors d’assemblées générales de copropriétaires. Un amendement à la loi sur les condominiums (Condominium Act, 1998) dans cette province permet aux copropriétaires de s'en prévaloir, et ce, depuis novembre 2017. Ainsi, les participants n’ont plus besoin de remettre de procuration à qui que ce soit, afin qu’un tiers vote en leur nom. Mieux encore, le vote électronique est comptabilisé pour l’obtention du quorum.
Les bienfaits de cette approche sont multiples, à commencer par une réduction considérable des assemblées qui n’obtiennent pas le quorum. Un taux d'absentéisme élevé a comme effet de paralyser ces assemblées, car elles ne peuvent prendre d’importantes décisions pour assurer la bonne marche d'une copropriété. Plus particulièrement lorsqu’il faut obtenir des votes à la double majorité.
Cette nouvelle approche du vote à distance permet des réunions moins longues et plus efficaces. Le cabinet ontarien en droit de la copropriété, Lash/Condo Law, recommande toutefois d’être vigilant pendant le processus qui vise à mettre ce système en place. Dans un premier temps, il faut bien choisir le fournisseur qui offrira le service du vote électronique. Est-ce qu’il a l’expérience des copropriétés? Si oui, depuis combien de temps travaille-t-il avec des syndicats? Et est-ce que son personnel maîtrise la loi spécifique à la copropriété en Ontario?
Qu'en est-il au Québec?
Le Québec ne permet pas aux copropriétaires de voter par voie électronique. Ces derniers doivent être présents ou représentés (procurations) lors d’une assemblée. Toutefois, une résolution écrite peut être signée par toutes les personnes habilitées à voter. Cette résolution a la même valeur que si elle avait été adoptée lors de l’assemblée des copropriétaires. Une telle pratique est courante dans les petits ensembles en copropriété qui comptent cinq unités ou moins.
Bémol sur le vote électronique
Dans le milieu juridique québécois, il se trouve des voix discordantes pour discréditer ce type d'activité. Certains juristes estiment qu'être copropriétaire n'a plus sa raison d'être, si sa participation à une assemblée se résume à un vote par correspondance, qui est également permis en France depuis peu. Cela pourrait aussi encourager certaines personnes à prendre le contrôle des assemblées, par exemple les investisseurs locaux ou étrangers, qui voudraient entre autres maintenir les frais de condo à un niveau irréaliste.
Mais selon l’avocat Ray Leclair, vice-président Affaires publiques chez LAWPRO, une entreprise située à Toronto qui propose de l’assurance titres partout au Canada, le vote électronique pourrait avoir l’effet contraire, c’est-à-dire qu’il préviendrait la prise de contrôle d’une assemblée, par le fait d’une élimination des procurations. Il faut également savoir que tous les copropriétaires n’accepteraient pas, nécessairement, d’être contrôlés par un groupe d’individus souhaitant qu’un vote aille dans une direction. À tout le moins, cette formule permettra un meilleur taux de participation à une assemblée, si bien que ce contrôle deviendrait d’autant plus difficile.
Copropriété sans âme
On dit également que procéder ainsi crée des copropriétés "sans âme", car le volet délibération n'existe plus. Or, les discussions avant un vote crucial peuvent être justifiées, car elles pourraient faire la différence entre une décision favorable ou non à une résolution. Parfois, un copropriétaire peut changer d'idée après en avoir mieux compris les enjeux. En copropriété, une mauvaise décision peut avoir des conséquences très dommageables pour une collectivité de copropriétaires.
Montréal, 16 octobre 2018
Par François G. Cellier pour Condolegal.com
Source : Lash/Condo Law
