Description des parties privatives (unité de référence)

Par le Projet de loi 41, entré en vigueur le 17 mars 2020, tout syndicat de copropriétaires constitué avant le 13 juin 2018 (date de la publication de la déclaration de copropriété), devait produire et adopter, avant le 13 juin 2020, d'une description comprenant une ou plusieurs parties privatives de référence.

L’article 200 du PL 41 énonce ce qui suit : Le syndicat d’une copropriété divise établie avant le 13 juin 2018 qui n’est pas contrôlé par le promoteur doit soumettre pour approbation aux copropriétaires la première description des parties privatives prévue au troisième alinéa de l’article 1070 du Code civil. Cette description doit, d’ici le 13 juin 2020, obtenir lors d’une assemblée l’approbation des copropriétaires, représentant plus de la moitié des voix des copropriétaires, présents ou représentés.

L'objectif recherché par le législateur est d'éviter toute confusion quant à ce qui est, d’une part, couvert par l’assurance du syndicat et, d’autre part, pris en charge par celle du copropriétaire. La loi oblige ainsi les syndicats à produire une description des parties privatives assez précise pour que les améliorations puissent être bien identifiées. Cette disposition permet aux copropriétaires de savoir quels composants ont été améliorés dans leur partie privative, qui doivent être prises en charge par leur propre assureur. En outre, cela permet aux évaluateurs agréés de déterminer la valeur de reconstruction de l’immeuble, sans tenir compte de la plus-value apportée par ces améliorations. On minimise les risques de conflits entre experts lors d’un sinistre. Il est donc impératif pour tout syndicat d’établir avec célérité et précision une telle description des parties privatives, afin d'éviter toute ambiguïté en matière de souscription d’assurance.
Cette description ne consiste pas à répertorier les améliorations qui auraient pu être faites dans les parties privatives, au fil du temps, mais plutôt à déterminer ce qui constitue une « unité de référence », c’est-à-dire l’état d’une partie privative du bâtiment fini, selon ses standards de base ou initiaux. Cet état constituera la limite à laquelle le syndicat est tenu d’assurer l’immeuble, en ce qui concerne chaque type de partie privative. En effet, comme le prévoit l’alinéa 3 de l’article 1070 C.c.Q. précité, il se pourrait que plusieurs descriptions soient nécessaires dans certaines copropriétés, selon les caractéristiques propres à l’immeuble, alors qu’une seule description d’unité de référence suffira pour toutes les parties privatives, dans d’autres immeubles.
Par ailleurs, l’article 198 du PL 41 énonce ce qui suit : L’article 1097 de ce code est modifié par l’ajout, à la fin, du paragraphe suivant :« 5° La modification de la description des parties privatives visée à l’article 1070. ».
Cela a pour conséquence que si un syndicat souhaite modifier la description des parties privatives, un vote à la majorité renforcée sera requis.

Consultez l'actualité Qui doit assurer les améliorations apportées aux parties privatives pour en savoir plus sur ce sujet.

Propositions de services pour les copropriétés

Le cabinet Dunton Rainville, propose de vous accompagner dans le processus d’établissement de la description des parties privatives. Cette prestation de services à forfait comprend notamment les services suivants :

Diagnostic juridique relatif au bâti de la copropriété, afin de déterminer ce qui constitue des parties privatives de l’immeuble;
Examen de la déclaration de copropriété et du plan cadastral afin d'établir les bornes des parties de l’immeuble qui sont qualifiées de privatives;
Préparation et rédaction des résolutions de l'assemblée des copropriétaires visant à adopter la ou les descriptions des parties privatives de référence et un règlement sur les assurances;
Accompagnement du conseil d’administration, du gestionnaire ou d’une ressource externe dans le processus visant à établir la ou les descriptions de parties privatives de référence;
Préparation et rédaction de l’avis de convocation et autres documents requis pour la convocation d’une assemblée générale visant à faire voter les copropriétaires sur le projet de description(s) des parties privatives de référence et un règlement sur les assurances.

La présence de professionnels

Il est parfois utile que les professionnels mandatés par le syndicat soient présents lors de l’assemblée. Les professionnels de Dunton Rainville, peuvent ainsi vous accompagner. Cette prestation, qui est en sus de celle ci-haut décrite, permet d’exposer les éléments techniques découlant de la réforme du droit des assurances en copropriété divise et de répondre aux diverses questions des copropriétaires. Leur présence aidera aussi à calmer le jeu lors des débats.

***

Pour plus d'informations : Hélène Joli-Coeur

Courriel: [email protected]

Téléphone: 450 686-8683

Ligne Mt : 514 990-8884

Retour aux offres de services