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La notion de dégât d’eau inclut généralement la mise en cause de la responsabilité civile du syndicat, du copropriétaire et du locataire; la question à savoir qui en est le responsable se pose constamment. Or, les sinistres impliquant la responsabilité d’un copropriétaire sont nombreux en copropriété; il en est ainsi pour un chauffe-eau qui se déverse sur plusieurs étages, ce type de sinistre coûtant très cher et raison pour laquelle le montant des primes et des franchises d’assurance pour les syndicats de copropriétaires a augmenté considérablement au cours des dernières années.
Quant au copropriétaire, celui-ci peut engager sa responsabilité à l’égard du syndicat, des autres copropriétaires ou des occupants de l’immeuble, voire d’autres tiers; comme l’indique l’article 1457 du Code civil du Québec, toute personne a le devoir de ne pas nuire aux autres.
Responsabilité civile du copropriétaire
Chaque copropriétaire doit répondre des dommages qu’il cause par son propre fait ou de celui des biens qu’il a sous sa garde et ce, qu'il soit copropriétaire, occupant ou bailleur; cette responsabilité est limitée par les protections d’assurance souscrites par le syndicat, raison pour laquelle les montants non couverts constituent une perte dont il pourrait être tenu redevable envers le syndicat de copropriétaires advenant que ce dernier a dû engager à ses frais des travaux visant la réhabilitation de l’immeuble.
Présomption de faute
L'article 1465 du Code civil du Québec stipule que:
« Le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute. »
La jurisprudence a déjà eu l’occasion d’appliquer cette présomption de faute envers une copropriétaire pour le préjudice causé par le fait d’un bien qu’elle a sous sa garde et ce, en raison du bris d’un chauffe-eau.
Cette présomption de faute a comme effet de dispenser le syndicat de copropriétaires de prouver la faute du copropriétaire ainsi que la cause exacte du sinistre dès que celui-ci est relié au fait autonome de l’objet; le copropriétaire est ainsi présumé fautif.
Toutefois, pour qu’il puisse se prévaloir de cette disposition législative, le syndicat doit démontrer que le dommage pour lequel il cherche à être indemnisé est lié au fait autonome d’un bien identifié et que celui-ci était sous la garde du copropriétaire; le défaut, voire l’impossibilité d’établir un lien de causalité suffisant entre le fait autonome d’un bien et le préjudice subi empêche le syndicat d’invoquer cette présomption de faute et de responsabilité à l’encontre du copropriétaire.
Moyens de défense du copropriétaire présumé fautif
Pour repousser la présomption prévue à l'article 1465 C.c.Q. et se dégager de cette responsabilité, il reviendra au copropriétaire en cause ou à son assureur en responsabilité civile de prouver l’absence de faute de sa part; il devra démontrer qu'il n'a pas commis de faute dans la garde ou l’entretien du bien à l’origine du dommage ou encore qu'il a pris toutes les précautions raisonnables pour éviter les dangers ou les dommages prévisibles. Le copropriétaire ou son assureur pourra aussi invoquer que le préjudice résulte d’une force majeure ou du fait d’un tiers tel que le défaut de fabrication du chauffe-eau.
Ces moyens de défense du copropriétaire ne sont pas absolus, car la plupart des déclarations de copropriété prévoient une clause qui rend un copropriétaire responsable à l'égard des autres copropriétaires et du syndicat des dommages causés par le fait d'un bien dont il est légalement responsable et ce, sans égard à quelque faute ou négligence de sa part.
Toutefois, la mise en oeuvre de ce régime de responsabilité contractuelle est moins certaine depuis la réforme du droit de la copropriété (article 1074.2 du Code civil du Québec); bien que cette question n'ait pas encore été tranchée par les tribunaux, les juristes émérites Christine Gagnon et Yves Joli-Coeur sont d'opinion que ce régime de droit serait toujours valable.
BON À SAVOIR! Un syndicat de copropriétaires peut se fonder sur la présomption de faute prévue à l’article 1465 du Code civil du Québec afin d’établir la responsabilité d’un copropriétaire; ce dernier peut repousser cette présomption et s'exonérer de responsabilité en prouvant qu'il n'a commis aucune faute.
À RETENIR: Les syndicats de copropriétaires ont tout intérêt à obliger les copropriétaires à faire installer dans leur partie privative un système de protection contre les fuites d’eau et à mettre en place des inspections obligatoires de tous les appareils de robinetterie et des chauffe-eaux.
ATTENTION! En principe, le recours du syndicat contre un copropriétaire fautif doit être précédé d’une mise en demeure; à défaut de le faire ou advenant son envoi tardif au destinataire, le syndicat pourrait voir son recours rejeté.
