Dégât d'eau: à qui la faute?

Les dégâts d’eau sont les sinistres les plus fréquents en copropriété. La notion de dégât d’eau inclut également la responsabilité civile du syndicat, du copropriétaire et du locataire qui pourrait se trouver engagée en cas de dommages subis par des tiers; la question à savoir qui en est le responsable se pose constamment. Or, il faut connaître le droit applicable à l’égard du fautif. D’autres considérations touchent tant l’assureur du syndicat que celui des copropriétaires concernés afin de déterminer qui paiera quoi; un dégât d'eau peut provenir d'une partie privative, mais aussi d'une partie commune.

Lieu à l'origine du sinistre

La détermination de ce qui est privatif ou commun est importante dans la détermination de la responsabilité civile lors de la survenance d'un sinistre généré par un dégât d’eau; en effet, selon la qualification de l'installation à l'origine des désordres, l’engagement de la responsabilité incombera:

• au syndicat de copropriétaires lorsque c'est une partie commune qui est la cause des dommages (exemple: une canalisation qui éclate à cause du gel);
• au copropriétaire occupant ou non-occupant lorsque c'est une installation privative sous sa garde et sa responsabilité qui est la cause des dommages (exemple: un chauffe-eau qui fuit);
• à l'occupant autre qu'un copropriétaire lorsque l'installation qui est la cause du dommage est sous sa garde et sa responsabilité.

Cas particulier des parties communes à usage restreint

Advenant que le lieu à l'origine du sinistre soit une partie commune à usage restreint, la responsabilité civile s’établira comme suit:

• si c'est l'installation qui est la cause des dommages, le syndicat de copropriétaires sera responsable (exemple: un défaut d'étanchéité d'une fenêtre occasionnant des dommages à l’appartement situé à l'étage inférieur);
• si c'est l'utilisation inadéquate qui est faite de l'installation qui est à l'origine des dommages, le copropriétaire ou l'occupant sera responsable (exemple: une infiltration d’eau générée par un balcon qui n’est pas déneigé).

Assurance responsabilité civile du copropriétaire

Chaque copropriétaire est tenu de contracter une couverture d'assurance responsabilité civile dont le montant obligatoire minimal d’assurance est déterminé par règlement du gouvernement contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire occupant ou non-occupant.

Assurance responsabilité civile du syndicat

La loi oblige tout syndicat de copropriétaires à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile envers les tiers; la plupart des déclarations de copropriété l’imposent aussi. En matière de dégât d’eau, l'assurance est cruciale, car elle offre une protection à l'ensemble des copropriétaires lorsque leur responsabilité se trouve engagée collectivement à l’égard des tiers incluant les copropriétaires ou les autres occupants de l’immeuble.

 BON À SAVOIR! Un syndicat de copropriétaires peut se fonder sur la présomption de faute stipulée à l’article 1465 du Code civil du Québec afin d’établir la responsabilité d’un copropriétaire; ce dernier peut repousser cette présomption et s'exonérer en prouvant qu'il n'a commis aucune faute.

À RETENIR!  L’assurance responsabilité civile des copropriétaires prévue à l'article 1064.1 du Code civil du Québec est devenue obligatoire le 15 octobre 2020; elle couvre la responsabilité des copropriétaires envers les tiers.

 ATTENTION! Le règlement sur les assurances publié dans la Gazette officielle du Québec prévoit que le montant minimal d’assurance responsabilité civile qu’un copropriétaire doit détenir est de:

• 1 million de dollars si l’immeuble compte moins de treize fractions utilisées ou pouvant être utilisées comme unité de logement ou pour l’exploitation d’une entreprise;
• 2 millions de dollars si l’immeuble comporte 13 fractions ou plus.

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