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Le stationnement des véhicules dans l'enceinte de l'immeuble peut être organisé en partie commune à usage restreint. La plupart des déclarations de copropriété (acte constitutif de copropriété) accordent aux cases de stationnement extérieur un statut juridique de parties communes à usage restreint; quant aux cases de stationnement intérieur, elles peuvent également être désignées comme telles lorsque le promoteur (déclarant) ne juge pas utile de créer un numéro de lot spécifique à chacun de ces espaces et donc, celles-ci font dès lors partie intégrante du lot constituant les parties communes de l’immeuble.
Droit de jouissance exclusif
Certaines parties communes au sein d’une copropriété sont destinées à un usage restreint, c’est-à-dire qu’un seul ou quelques copropriétaires y ont un droit de jouissance exclusif. Pour détenir ce droit de jouissance, il faut être propriétaire d’une partie privative; toutefois, cela n'implique pas un droit de propriété absolu. Il faut savoir que les espaces désignés comme des parties communes à usage restreint sont des parties communes à part entière; donc, ils demeurent la propriété indivise de tous les copropriétaires.[i]
Détermination
En principe, à l'exception de celles qui sont réservées aux visiteurs ou à l'usage de l'ensemble des copropriétaires, le promoteur (déclarant) se donne un droit de jouissance exclusif dans toutes les cases de stationnement situées dans les parties communes; il conserve ce droit tant et aussi longtemps qu’il ne l’attribue pas à un copropriétaire.
Plan d’attribution
Habituellement produit par un arpenteur-géomètre ou un architecte, le plan d’attribution vise à déterminer le lieu et la superficie des cases de stationnement par rapport aux autres parties communes et à les identifier au moyen d'un numéro. Déposé au registre de la copropriété ou annexé à la déclaration de copropriété le plan d'attribution est absolument nécessaire, car il réduit les risques de contentieux entre les copropriétaires, par exemple en raison d’un mauvais lignage ou de malentendus concernant le droit de jouissance qui se rattache à ces espaces.
L'usage exclusif d’une case de stationnement est généralement octroyé à un copropriétaire par le promoteur; il est le seul à pouvoir désigner l’endroit où une case de stationnement sera attribuée à son acheteur lors de la première vente qui suit la construction de l’immeuble. Le promoteur prépare aussi la liste de concordance entre la numérotation et l’attribution du droit de jouissance exclusif; une fois que toutes les parties privatives dont il est le propriétaire ont été vendues, il perd ce droit d’attribution.
Conditions de cession associées à ces espaces de stationnement
Bien qu’un copropriétaire puisse être le seul à utiliser une case de stationnement pour garer son véhicule, il n’y détient pas pour autant un droit de propriété absolu; donc, ce copropriétaire ne peut pas la céder sans y inclure sa partie privative, car elle fait partie de la fraction dont il est propriétaire. Dans le cas où le copropriétaire vendrait sa fraction sans préciser dans l’acte de vente qu’une case de stationnement est comprise dans la transaction, l’acheteur bénéficierait quand même de ce droit. Toutefois, si les droits de jouissance exclusifs dans la case de stationnement ne sont pas une composante de la fraction, mais ont été conférés personnellement à un copropriétaire, alors l'article 1047 du Code civil du Québec ne leur sont pas applicables. La déclaration de copropriété peut alors permettre à un copropriétaire la cession de ses droits de jouissance dans une case de stationnement en faveur d'un autre copropriétaire sans qu’il ait à vendre sa fraction.
Charges communes particulières
Le Code civil du Québec prévoit des règles spécifiques aux parties communes à usage restreint, notamment en ce qui a trait à la répartition des charges qui en découlent. Les travaux d’entretien et de réparations mineures sont, la plupart du temps, imputables aux copropriétaires qui les utilisent; quant aux travaux majeurs et au remplacement de ces parties communes, ils pourraient également être à leur charge si la déclaration de copropriété le précise, mais si ce document n’a rien prévu sur cette question, il reviendra à l’ensemble des copropriétaires d’en assumer les coûts et ce, en proportion de la valeur relative de leur fraction.
Cases de stationnement non réglementaires
Certains promoteurs ont recours à la notion de parties communes à usage restreint pour des cases de stationnement qui ne sont pas conformes aux normes de construction ou d'urbanisme des municipalités; celles-ci sont bien souvent trop petites, trop étroites ou situées à des endroits interdits. La réglementation municipale prévoit généralement qu’une case de stationnement doit avoir une longueur minimale de 5,5 mètres; or, un promoteur peut ainsi avoir intérêt à ne pas qualifier les cases de stationnement de parties privatives, car les autorités municipales en seraient informées lors des opérations cadastrales et celles-ci refuseraient le lotissement des cases de stationnement qui ne seraient pas conformes. Pourtant, un vendeur, qu’il soit promoteur ou non, ne peut inclure à l’acte de vente une telle case de stationnement sans que l’acheteur ait été mis au courant et ce, peu importe sa qualification.
BON À SAVOIR! La plupart des déclarations de copropriété prévoient qu'aucun droit d’usage exclusif d’une partie commune à usage restreint conféré à un copropriétaire ou à sa partie privative ne pourra lui être retiré sans son consentement et ce, tant que ce dernier demeure copropriétaire.
À RETENIR: Les parties communes à usage restreint sont définies dans la déclaration de copropriété; bien qu’elles soient la propriété de tous les copropriétaires, elles sont destinées à l’usage exclusif d’un certain nombre d’entre eux et parfois même d’un seul.
ATTENTION! Plusieurs copropriétaires croient, à tort, qu’ils sont les propriétaires absolus de leur case de stationnement lorsque celle-ci est désignée comme une partie commune à usage restreint; dans les faits, cela ne peut être possible que si cette case a un statut juridique de partie privative.
[i] Bouchard c. Syndicat des copropriétaires de la Tour de l'Île, 2018 QCCS 2118.
