La copropriété donne lieu à des dépenses relatives à l’entretien des parties communes et l’administration courante du syndicat. Les coûts d'administration, d'entretien, de remplacement, d'amélioration ou de transformation des parties communes constituent des charges qui sont réparties entre les copropriétaires d'un immeuble.
On distingue les charges communes générales des charges communes particulières dont la répartition ne suit pas les mêmes règles; dans le premier cas, c’est la valeur relative de chaque fraction qui sert à établir la contribution des copropriétaires alors que pour les charges communes particulières issues des parties communes à usage restreint, les copropriétaires qui les utilisent sont tenus seuls aux charges qui en résultent.
Calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires
A) Charges communes générales
Comme son nom l’indique, les charges communes générales sont des charges qui concernent l’ensemble de l’immeuble et des copropriétaires. Il s’agit de dépenses engagées en vue de la conservation de l'immeuble ainsi que l'entretien et l'administration des parties communes; elles sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction.
À cet égard, l’article 1064 du Code civil du Québec stipule que : « Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction.»
Ce mode de répartition représente la règle dans la plupart des déclarations de copropriété, car la disposition légale qui la prescrit est d’ordre public de protection.
B) Charges communes particulières
À l’inverse des charges communes générales, les charges communes particulières sont des charges qui ne concernent que certains copropriétaires et qui visent ainsi certains postes de dépense bien spécifiques; les règles qui leur sont applicables sont établis en fonction de la répartition des coûts d’entretien et de réparation des parties communes à usage restreint. L'article 1064 du Code civil du Québec prescrit que les copropriétaires qui ont l’usage des parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties, à savoir celles qui ont trait aux coûts des réparations mineures et d’entretien.
C) Charges communes particulières relatives au fonds de prévoyance
La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est destinée au financement des réparations majeures et au remplacement des parties communes, qu'ils soient à usage restreint ou non. Le principe de répartition de cette contribution suit la règle générale appliquée aux charges communes, basée sur la valeur relative de chaque fraction.
Néanmoins, l'article 1064 du Code civil du Québec introduit une nuance. Il précise que la déclaration de copropriété peut définir un mode de répartition différent pour les dépenses liées aux réparations majeures et au remplacement des parties communes à usage restreint. Par exemple, si un copropriétaire a l'usage exclusif d'une partie commune, comme un toit-terrasse équipé de caillebotis en bois, les frais de remplacement de ces éléments peuvent lui être spécifiquement imputés, en tant que charges communes particulières.
Fixation de la contribution aux charges communes
Pour que le syndicat puisse accomplir sa mission et disposer des fonds nécessaires pour assumer ses dépenses courantes, le budget annuel prévisionnel doit être soumis à la consultation des copropriétaires lors d’une assemblée; les administrateurs l’adoptent ensuite à la majorité des voix lors d’une réunion du conseil d’administration. Une résolution écrite et signée par tous les administrateurs est tout aussi valable. Que ce soit pour les charges communes générales ou particulières, le conseil d’administration avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles et cela se fait au moyen d’un avis de cotisation transmis par courrier ou par voie électronique; rappelons que cette procédure constitue un prérequis au droit du syndicat de revendiquer les charges communes des copropriétaires et à l’existence d’une hypothèque légale du syndicat de copropriétaires.
Modalités de paiement
Quant aux modalités de paiement des charges communes, la plupart des déclarations de copropriété prévoient qu’à compter du premier jour du mois suivant la réception de l’avis de cotisation et d’une copie du budget prévisionnel, chacun des copropriétaires doit payer au syndicat la somme déterminée dans l’avis de cotisation; celles-ci peuvent être établies sur une base mensuelle, trimestrielle, biannuelle ou encore annuelle dans certains cas. Le règlement d’immeuble prévoit le mode de paiement des charges communes; il peut s’agir de chèques postdatés ou encore de prélèvements automatiques (paiements préautorisés). Par ailleurs, il est fréquent que la déclaration de copropriété énonce que tout défaut de paiement partiel à la date prévue ou tout refus de paiement d’un chèque sans provision ou d'un prélèvement automatique rend exigible le solde de la cotisation ou de la dette.
BON À SAVOIR! La valeur relative figure dans l'acte constitutif de copropriété (première partie de la déclaration de copropriété); elle sert à établir la quote-part du droit de propriété des copropriétaires dans les parties communes, leur contribution aux charges communes et le nombre de voix associées à leur partie privative.
À RETENIR: L’article 1064 du Code civil du Québec énonce que les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. Les tribunaux se sont prononcés à quelques occasions sur l’interprétation à donner à l’expression « charge »; ainsi, celle-ci ne comprend pas, sauf exception énoncée dans la déclaration de copropriété, les charges associées au coût relatif à la réparation majeure et de remplacement des parties communes à usage restreint.
ATTENTION! Les copropriétaires doivent contribuer au fonds de prévoyance en fonction de la valeur relative de leur fraction. Cependant, une clause de la déclaration de copropriété pourrait prévoir qu’un copropriétaire qui a l’usage exclusif d’une partie commune à usage restreint contribue seul aux coûts des travaux de réparations majeures ou de remplacement qui en découlent.
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