Parmi les employés d’un immeuble en copropriété, on retrouve le concierge; ce dernier a pour principale mission d’exécuter divers travaux d’entretien ménager dans les parties communes du bâtiment ainsi que de s’occuper aussi bien de l’intérieur que de l’extérieur, de l’entrée, des couloirs (corridors), des escaliers et parfois du jardin. Le concierge assure également une surveillance générale de l’immeuble et doit signaler les désordres au besoin; comme toute relation contractuelle, la relation entre le syndicat de copropriétaires et le concierge doit être bien définie dès le début et ce, afin d'éviter des conflits qui peuvent être coûteux pour la copropriété.
Tâches multiples
Diverses tâches peuvent être confiées au concierge telle que la gestion des ordures ménagères ou le déneigement; il peut aussi être assigné au lavage de vitres et au nettoyage du local à poubelles.
Contrat de travail
Juridiquement parlant, le syndicat est l'employeur et il doit établir un contrat de travail par lequel le concierge s’engage, en échange d’une rémunération, à effectuer une prestation de travail qui doit être bien définie; bien que le contrat de travail puisse être verbal, il est recommandé de le faire par écrit afin d’éviter les malentendus et en clarifiant notamment les conditions de travail, la durée du contrat (durée déterminée ou indéterminée) ainsi que les tâches que le concierge devra effectuer.
Loi sur les normes du travail
En plus des dispositions générales du Code civil du Québec, la Loi sur les normes du travail est la principale loi québécoise déterminant les conditions de travail minimales et obligatoires pour les salariés du Québec.
Employé ou travailleur autonome?
Il est important d’établir si un travailleur est un employé ou un travailleur autonome, car le statut d’emploi a une incidence directe sur le droit du travailleur quant aux prestations d’assurance-emploi; il peut aussi avoir une incidence sur la façon dont le travailleur est traité selon d’autres lois telles que le Régime de pensions du Canada et la Loi de l’impôt sur le revenu. Les faits qui entourent l’ensemble de la relation de travail établiront le statut juridique du lien d'emploi; or, il faut reconnaître que dans la majorité des cas, le concierge résident sera considéré comme un employé.
Logement de service
Dans les copropriétés d’une certaine envergure, il n’est pas rare que le syndicat fournisse au concierge un logement situé dans la copropriété; ce dernier spécialement mis à sa disposition offre une meilleure qualité de vie dans la copropriété en combinant entretien, proximité et surveillance.
Réclamation pour heures supplémentaires de présence au travail
L'article 57 de la Loi sur les normes du travail dispose qu’un salarié « est réputé être au travail lorsqu’il est à la disposition de son employeur sur les lieux du travail et qu’il est obligé d’attendre qu’on lui donne du travail. »
Ainsi, la Cour d’appel du Québec a déjà accordé une réclamation pour travail supplémentaire à un concierge résident au motif qu’ « en l’absence de directives précises de l’employeur, l’employé était justifié de consacrer à son ouvrage le nombre d’heures nécessaires pour mener sa tâche de concierge à bonne fin ».
Salaire
L’avantage conféré par le logement fourni ne peut pas être comptabilisé dans le calcul du salaire versé au concierge et ce, que le logement soit fourni gratuitement ou pour une somme modique.
À titre d'exemple, un employeur qui paierait son concierge 400,00 $ pour une semaine de 40 heures de travail ne peut considérer qu’en lui fournissant gratuitement un logement valant 500,00 $ par semaine, il le paie en fait 900,00 $ par semaine; ce raisonnement est faux et l’employeur sera réputé payer son concierge 400,00 $ pour 40 heures de travail, soit 10,00 $ l'heure ce qui est inférieur au salaire minimum.
Avantage imposable
Paradoxalement, sur le plan fiscal, la valeur du logement doit être incluse dans le revenu du salarié et apparaître sur son relevé en fin d’année; lorsqu’un syndicat fournit au concierge un appartement gratuit ou subventionné, la valeur de l'avantage correspond au résultat du calcul suivant: le coût du logement moins tout paiement effectué par l'employé.
En principe, le coût du logement est évalué à la juste valeur marchande (JVM) du loyer d'un logement mis à la disposition de l'employé, c'est-à-dire la somme qu'il aurait dû verser pour un logement semblable s'il l'avait loué d'un tiers.
Départ du concierge
Lorsque le poste de concierge dans un immeuble s’accompagne de la mise à disposition d’un logement pour lui, des questions juridiques se posent quant à la libération de ce logement par le concierge qui quitte son emploi au sein de la copropriété.
Le législateur a édicté des règles spécifiques concernant le bail accessoire à un contrat d’emploi; alors, sauf si une disposition contraire est prévue dans le contrat, la loi prévoit que l’employeur-locateur et l’employé-locataire peuvent mettre fin au bail de façon unilatérale lorsque prend fin le contrat d’emploi en donnant à l’autre partie un préavis d’un mois et ce, indépendamment du motif de la fin d’emploi (démission, licenciement, congédiement, etc.).
Notez qu’en cas de litige, le Tribunal administratif du logement n’est pas compétent pour entendre les parties, car le bail n’est qu’un accessoire au contrat d’emploi; ce sont les tribunaux de droit commun qui ont alors compétence.
BON À SAVOIR! Afin de mieux comprendre la Loi sur les normes du travail (L.n.t.), il serait pertinent de consulter le site internet de la Commission des normes, de l'équité, de la santé et de la sécurité du travail (CNESST) à l’adresse suivante: https://www.cnesst.gouv.qc.ca/fr; ce site est d’un grand intérêt, car il contient une interprétation détaillée des principaux articles de la L.n.t. ainsi que des extraits de la jurisprudence.
À RETENIR: Le fait de fournir un logement à titre gratuit au concierge ne peut avoir pour effet de ramener sa rémunération en espèces en dessous du salaire minimum.
ATTENTION! Lorsqu’un syndicat fournit un logement à un concierge sans exiger de loyer ou moyennant un loyer moindre que la juste valeur marchande que l’employé paierait sur le marché libre pour ce logement, le concierge reçoit un avantage imposable qui devra être ajouté à sa rémunération; constitue également un avantage imposable pour le concierge le fait pour le syndicat de fournir sans frais certains services publics tels que le téléphone, l'électricité, le gaz naturel, l’eau, le câble ou l'internet.
