Les véhicules électriques (VÉ) sont de plus en plus considérés comme un des moyens de transport pour réduire l’impact de la circulation automobile sur le climat. Avec l’effort à fournir pour réduire les émissions québécoises de gaz à effet de serre et pour contenir l’augmentation des températures d’ici la fin du siècle, la vente de VÉ est devenue un incontournable. Au Québec, en 2030, le nombre de VÉ devrait passer à 1,5 million, soit 30% du parc automobile québécois. En 2035, la vente de voitures neuves à essence sera interdite au Québec et au Canada.
Paradoxalement, la grande majorité des immeubles détenus en copropriété divise ne sont pas équipés pour permettre la recharge de VÉ. De plus, les déclarations de copropriété de ces immeubles n’ont rien prévu relativement à cette question.
Installer une borne de recharge en copropriété: un défi
L'installation de bornes de recharge dans des stationnements d'immeubles est parfois contestée par des copropriétaires qui n'ont pas l'intention d'acquérir de véhicules électriques et ne souhaitent pas participer au coût pour ces travaux. Certains copropriétaires éprouvent ainsi des difficultés à convaincre leur syndicat d’être accommodant sur cette question tandis que d’autres ont trouvé un terrain d’entente. Or, ce sujet est pourtant incontournable, car immanquablement l'électrification des moyens de transport s'inscrit dans la volonté de l'état de freiner les dommages occasionnés par les changements climatiques.
Travaux
Les travaux visant l'installation d'un système électrique et de bornes de recharge électrique sont initiés par le syndicat des copropriétaires lorsque ceux-ci affectent les parties communes. Pour déterminer quel est l’organe décisionnel qui a l’autorité de décider de tels travaux, il faut prendre en compte l’emplacement de la borne, le filage alimentant celle-ci ainsi que le statut juridique des cases de stationnement. Lorsqu'il est requis de percer une dalle de béton ou des murs qui sont qualifiés de parties communes, aux termes de la déclaration de copropriété, ces travaux doivent être approuvés par l'assemblée des copropriétaires; toutefois, il faut savoir que cet organe décisionnel pourrait adopter une résolution qui permettrait de déléguer au conseil d'administration le pouvoir d'autoriser l'installation de bornes électriques et ce, au rythme des demandes individuelles des copropriétaires.
Statut juridique des cases de stationnement
Celui-ci peut différer au sein d’une copropriété à l'autre, selon ce que la déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété) en dit. Il faut distinguer les cases désignées comme des parties privatives des autres, qui peuvent être qualifiées de parties communes ou de parties communes à usage restreint; chacune d’elles comporte des caractéristiques qui leur sont propres.
La plupart des déclarations de copropriété accordent aux cases de stationnement extérieur un statut juridique de parties communes à usage restreint. Quant aux cases de stationnement intérieur, elles peuvent également être désignées comme telles lorsque le promoteur (déclarant) ne juge pas utile de créer un numéro de lot spécifique à chacun de ces espaces; celles-ci font dès lors partie intégrante du lot constituant les parties communes de l’immeuble.
Les travaux d’installation de bornes de recharge affectent de ce fait les parties communes de l'immeuble; dès lors, ils doivent être qualifiés de travaux de transformation ou d'amélioration des parties communes. Ces travaux devront ainsi faire l’objet d’une autorisation formelle de l’assemblée des copropriétaires, à la majorité renforcée conformément à l’article 1097 du Code civil du Québec.
Dans le cas d’une copropriété horizontale dont la case de stationnement est située dans la partie privative (par exemple: des maisons de ville), l’alimentation électrique de la borne de recharge est souvent reliée au compteur électrique du copropriétaire ce qui rend l’installation analogue à celle qu’on exécute pour une maison individuelle.
Si tout le système électrique est situé dans une partie privative et branché à un système électrique privatif, le copropriétaire n’aura pas à obtenir l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Toutefois, il est fréquent que le règlement de l’immeuble (déclaration de copropriété) comporte néanmoins une obligation de soumettre de tels travaux à une autorisation préalable du conseil d’administration. Ainsi, le gestionnaire ou l'administrateur pourra procéder aux vérifications essentielles, de sorte qu’ultimement les travaux soient faits par des personnes compétentes et qu'ils n’entraînent pas de risques pour l’intégrité de l'immeuble et la sécurité des occupants.
Dans le cas d’une copropriété verticale dont la case de stationnement est située dans une partie privative, le raisonnement ci-haut décrit ne peut s’appliquer sans réserve. Il sera généralement requis d’exécuter des travaux dans les parties communes (par exemple: percement d’un mur ou d’une dalle de béton pour permettre l’installation du filage électrique devant desservir la borne); dès lors, ces travaux devront faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée des copropriétaires en obtenant la majorité renforcée.
Déclaration de copropriété (modification)
La plupart des déclarations de copropriété n’ont rien prévu à propos des bornes de recharge. Cependant, les syndicats qui veulent prendre le virage vert peuvent procéder à la modification partielle de leur déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété et règlement d’immeuble) en insérant des clauses qui s’inscriront dans une « politique de recharge ».
Dans la plupart des cas, une modification de la déclaration de copropriété est requise à l’acte constitutif de copropriété pour préciser le statut des installations électriques et de la borne; on y désignera généralement comme parties communes les nouveaux équipements destinés à ces véhicules dont le panneau électrique principal qui alimentera les bornes de recharge y compris la borne elle-même et ce, à compter du moment où elle est raccordée au système électrique jusqu’au moment où elle en est détachée. Une fois que la borne de recharge est détachée du système électrique commun, la déclaration de copropriété peut prévoir qu’elle redevient un bien meuble.
Dans la situation particulière d’un immeuble en copropriété, plusieurs options existent quant au partage des coûts d’installation et de consommation électrique. Généralement, les copropriétaires souhaiteront que chaque propriétaire assume lui-même toutes les charges d'installation, de réparation, d'entretien, de consommation, de fonctionnement et de remplacement de toutes les composantes des nouvelles installations électriques qui desservent sa case de stationnement; il est dès lors précisé dans la modification à la déclaration de copropriété que tous ces frais sont des charges communes particulières assumées entièrement par le copropriétaire concerné.
Subventions
Plusieurs aides financières sont proposées pour l'achat, la location et l'installation d'une ou plusieurs bornes de recharge destinées aux immeubles à plusieurs logements. Ces soutiens proviennent de différents niveaux gouvernementaux, notamment du Gouvernement du Québec via le programme Roulez Vert ainsi que de certaines municipalités. Cependant, il est important de noter que ces programmes de subventions imposent des conditions strictes. Par exemple, le programme Roulez Vert différencie les demandes selon qu'elles sont pour un usage individuel ou pour une installation dans un immeuble de cinq logements ou plus.
BON À SAVOIR! Bien qu'elle se fasse lentement, la conversion vers les véhicules électriques (VÉ) est en marche au Québec notamment dans le domaine de la copropriété. L’installation de bornes de recharge est de plus en plus perçue par les copropriétaires comme une opportunité pour maintenir ou augmenter la valeur marchande de leur bien immobilier. Les syndicats de copropriétaires ont ainsi intérêt à mettre en place un plan d’installation de bornes de recharge.
À RETENIR: Un syndicat de copropriétaires aurait intérêt à faire réécrire sa déclaration de copropriété surtout si elle date depuis longtemps; ce faisant, il pourra y prévoir des dispositions relatives aux véhicules électriques et préciser qui paie quoi au regard de l’installation des infrastructures, de l'entretien et des réparations.
ATTENTION! L'installation d’une borne de recharge dans un stationnement intérieur ou extérieur d’une copropriété nécessite l'exécution de travaux par un entrepreneur électricien détenant une licence de la Régie du bâtiment du Québec. De plus, cette installation est soumise aux mêmes règles que celles de tout autre appareil électrique c'est-à-dire que la borne doit être certifiée selon le Code de construction du Québec et porter une des marques reconnues à cet effet.
CONSULTEZ L'OUVRAGE: La copropriété divise, 5e édition pages 253 à 259.
WEBRADIO DE CONDOLEGAL.COM: Bornes de recharge (1).
WEBRADIO DE CONDOLEGAL.COM: Bornes de recharge et enjeux juridiques (2).
