Les façades d’un immeuble ne font pas qu'assurer son étanchéité, elles ont aussi une identité qui leur sont propres; en plus de réguler les conditions climatiques et d'améliorer le confort des occupants, elles sont vectrices d'un style et donc, advenant que des travaux doivent y être engagés pour les réparer ou les remplacer, il est primordial de veiller à leur intégrité structurale, architecturale et patrimoniale et ce, que ce soit sur un immeuble unique, une copropriété par phases ou des maisons en rangée.
Par ailleurs, certaines des façades sont soumises au chapitre Bâtiment du Code de sécurité adopté en 2013 par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ); elles doivent faire l’objet d’une inspection ponctuelle et, au besoin, de travaux correctifs pour les rendre sécuritaires.
Statut juridique
Le statut juridique des façades peut différer d’une copropriété à l'autre selon ce que la déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété) prévoit; il faut distinguer celles qui sont qualifiées de parties privatives des autres qui sont qualifiées de parties communes.
Parties privatives
Contrairement à une copropriété verticale, les façades d’un bâtiment situées dans une copropriété horizontale ne sont généralement pas des parties communes et donc, il n’y aura pas de fonds de prévoyance pour assurer le remplacement de la maçonnerie ou des fenêtres lorsque leur durée de vie utile arrivera à échéance; les travaux qui permettront la mise à niveau du bâtiment devront être engagés aux frais du propriétaire de l’unité d’habitation visée.
Généralement, une déclaration de copropriété oblige les copropriétaires à voir à l’entretien de leur partie privative, car à défaut de le faire, le syndicat de copropriétaires pourra engager ces travaux aux frais du copropriétaire concerné; cela repose sur l’obligation légale prévue à l'article 1039 du Code civil du Québec qui mentionne que le syndicat doit veiller à la conservation de l’immeuble et de souscrire une assurance qui le couvrira adéquatement.
Habituellement, la déclaration de copropriété comporte des dispositions pour préserver l’harmonie globale des façades qui ont comme assise la création d’une servitude qui oblige les copropriétaires ainsi que les syndicats concernés à maintenir l'harmonie et l'uniformité architecturales des différents bâtiments de la copropriété; il peut également arriver que la déclaration de copropriété impose cette obligation aux copropriétaires et aux syndicats moyennant une stipulation insérée dans la destination de l'immeuble. Ainsi, advenant que les façades doivent faire l’objet de travaux, ceux-ci devront être réalisés dans le respect de l’uniformité architecturale propre au bâtiment; à titre d’exemple, on ne saurait remplacer des briques rouges par d’autres d’une couleur différente.
Parties communes
L'article 1044 du Code civil du Québec stipule que « le gros œuvre des bâtiments » est présumé être une partie commune de la copropriété et donc, les éléments qui constituent une façade sont parfois considérés comme faisant partie intégrante du gros œuvre; à titre d’exemple, cela pourrait être une façade en maçonnerie massive qui supporte les planchers. Lorsqu’il s’agit d’une copropriété verticale, les façades du bâtiment sont généralement des parties communes.
La loi oblige le syndicat à prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer la pérennité (la durabilité) des parties communes de l’immeuble; il lui incombe notamment:
En principe, le syndicat a la compétence exclusive de faire réaliser des travaux sur les parties communes; aucun copropriétaire n’est en droit d’intervenir en cette matière et ce, même pour les remettre en état.
Les coûts inhérents aux façades sont financés par les charges communes (frais de condo); quant aux coûts d’entretien, de remplacement, d’amélioration ou de transformation, ils sont répartis entre les copropriétaires et le calcul à savoir qui doit payer quoi est tributaire de la valeur relative de chaque partie privative.
Chapitre Bâtiment du Code de sécurité
Par ailleurs, le Chapitre Bâtiment du Code de sécurité adopté en 2013 par la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) vise notamment les façades d’immeubles comptant cinq étages hors sol et plus; ainsi, toutes doivent désormais faire l’objet d'un entretien périodique de façon à assurer la sécurité et d'empêcher le développement de conditions dangereuses ainsi que d’une vérification à tous les cinq ans. Le chapitre Bâtiment du Code de sécurité impose aussi la tenue d’un registre au sein duquel certaines informations capitales doivent apparaître telles qu'une description des réparations faites sur les façades, les entretiens effectués ainsi que les rapports de vérification qui s’y rattachent; ce registre doit être disponible sur les lieux à des fins de consultation par la Régie du bâtiment du Québec.
Lorsqu’un architecte ou un ingénieur détecte la présence de conditions dangereuses sur une façade, c’est-à-dire qu’un de ses éléments menace de s’en détacher ou qu’il y a un risque imminent d’effondrement, il doit immédiatement en informer la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) et le syndicat de copropriétaires concerné; le professionnel en bâtiment indiquera les mesures d’urgence mises en place ou à adopter sans délai afin d’éliminer la présence de conditions dangereuses.
En plus des mesures d’urgence précitées, le propriétaire d’une façade est également tenu de remplir un formulaire intitulé Déclarer une condition dangereuse sur une façade ou un parc de stationnement dans les 30 jours suivant la découverte d'une telle condition; il doit aussi fournir par écrit à la Régie du bâtiment du Québec une description produite par un ingénieur ou un architecte des travaux correctifs à réaliser ainsi qu’un échéancier de ces travaux pour fins d’approbation.
Registre de la copropriété
Le syndicat d’un immeuble assujetti au chapitre Bâtiment du Code de sécurité doit obligatoirement tenir un registre de la copropriété pendant toute la durée de vie du bâtiment qui sera conservé sur les lieux; ce registre comprend :
Chacune des façades doit être examinée, au plus tôt, dans les six mois précédant la date de production du rapport de vérification, l’objectif étant que les occupants de l’immeuble ou ceux qui y circulent à proximité soient protégés contre d’éventuels défauts qui pourraient compromettre leur sécurité ou prêter flanc à une condition dangereuse.
Garantie de sécurité
Par l’entremise de leur syndicat, les copropriétaires doivent, sans exception, garantir que leur bâtiment ne présente aucune condition dangereuse; pour ce faire, le syndicat doit obtenir d’un architecte ou d’un ingénieur un rapport de vérification qui le certifie et qui contient:
BON À SAVOIR! Les éléments compris sur les façades d’un immeuble sont les murs comme tels, mais également les fenêtres et leurs allèges, les portes ainsi que les balcons et leurs garde-corps.
À RETENIR: Certains signes de détérioration d’une façade devraient mettre la puce à l’oreille d’un syndicat de copropriétaires; ils lui indiqueront qu’une inspection plus approfondie s’avère nécessaire. Les fissures, les taches de rouille, une détérioration visible sur les balcons, des blocs de briques en pierre et en béton déplacés ainsi que des joints détériorés sur le revêtement extérieur de l’édifice figurent parmi les indices les plus courants.
ATTENTION! Un syndicat de copropriétaires ou un professionnel qui contrevient à une disposition du Code de sécurité s’expose à une amende; le montant réclamé peut être élevé.
