La distinction entre le gérant et le gestionnaire en copropriété est essentielle; le premier a des pouvoirs décisionnels tandis que le second exécute les décisions du conseil d’administration en tant que conseiller. Le gérant, qui peut être un copropriétaire ou un tiers, exerce de façon autonome des fonctions telles que la perception en son nom des charges communes (frais de condo) et la représentation en justice. Le gestionnaire, en revanche, exerce sa mission dans la gestion quotidienne de la copropriété sans prendre des décisions stratégiques.
Qu’est-ce qu’un gérant?
En temps normal, le conseil d’administration assume l’administration courante du syndicat de copropriétaires; néanmoins, l’article 1085 du Code civil du Québec autorise le syndicat à confier à un gérant une partie des pouvoirs généralement octroyés au conseil d’administration. Le gérant peut être choisi parmi les copropriétaires ou il peut être un tiers. Quant au deuxième alinéa de l'article 1085 C.c.Q., il stipule que le « gérant agit à titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration »; cette précision est utile, car elle permet d’identifier clairement le statut, les pouvoirs et les devoirs du gérant.
Mission du gérant
Généralement, la déclaration de copropriété ne définit pas les pouvoirs et les devoirs du gérant et c'est pourquoi il faut se référer à la loi. L’article 1301 du Code civil du Québec prévoit que le gérant « doit faire tous les actes nécessaires à la conservation du bien ou ceux qui sont utiles pour maintenir l’usage auquel le bien est normalement destiné ». Quant à l’article 1302 C.c.Q., il prévoit que le gérant « est tenu de percevoir les fruits et revenus du bien qu’il administre et d’exercer les droits qui lui sont attachés. Il perçoit les créances qui sont soumises à son administration… ». Par ailleurs, en vertu de l’article 1303 C.c.Q., le gérant « doit continuer l’utilisation ou l’exploitation du bien qui produit des fruits et revenus, sans en changer la destination, à moins d’y être autorisé par le bénéficiaire ou, en cas d’empêchement, par le tribunal ». Bref, le gérant est un organe décisionnel de gestion pour le syndicat qui pose lui-même certains actes relatifs à la conservation des biens qu’il administre.
Pouvoirs du gérant
L’article 1085 du Code civil du Québec accorde au gérant les pouvoirs décisionnels de l’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration; ainsi, parmi les tâches qu’il est en droit d’accomplir, le gérant pourrait:
Si le gérant de copropriété se voit confier des pouvoirs, il a aussi des devoirs à respecter dont celui de procéder à une reddition de compte; à la fin de son administration, il devra faire état de ses activités au syndicat de copropriétaires ainsi qu’à son successeur ou aux membres du conseil d’administration. Les activités et les décisions prises par le gérant seront généralement consignées dans un document écrit au sein duquel il fera également état des dépenses qu’il a engagées pour le compte du syndicat ainsi que des sommes d’argent qu’il a été appelé à gérer.
Qu’est-ce qu’un gestionnaire?
Responsable de la saine gestion d’une copropriété, le gestionnaire prévoit, contrôle et agit comme conseiller; tout en travaillant habituellement sous l'autorité du conseil d'administration, il y joue un rôle clé pour le syndicat. Le gestionnaire doit veiller à la conservation de l’immeuble dont il a la charge, son objectif étant d’alléger les tâches du syndicat et du conseil d'administration sans pour autant se substituer au rôle qu’ils sont appelés à jouer.
Mission du gestionnaire
La gestion d’une copropriété est une tâche délicate et souvent complexe; pour en améliorer la qualité, les administrateurs auraient bien souvent intérêt à s’adjoindre à un gestionnaire compétent dont ils pourraient lui confier des tâches administratives, financières et techniques ou le limiter à un rôle bien précis tel que la tenue de la comptabilité.
Pouvoirs du gestionnaire
En tant que prestataire de services ou employé du syndicat, le gestionnaire a des pouvoirs très limités; pour l’essentiel, il met à exécution les décisions prises par le conseil d’administration et veille aux intérêts de la collectivité des copropriétaires. Cependant, afin qu'il représente le syndicat auprès des fournisseurs de services, il n’est pas exclu qu’un mandat spécifique lui soit confié; en pareille situation, il deviendrait le mandataire du syndicat.
BON À SAVOIR! Tous les syndicats qui confient un mandat à un gestionnaire devraient souscrire une assurance responsabilité pour ce dernier.
À RETENIR: La différence entre un gérant et un gestionnaire est fondamentale en droit; le gérant exerce un pouvoir de décision qui lui est propre au sein de la copropriété tandis que le gestionnaire est habituellement un prestataire de services ou un employé du syndicat.
ATTENTION! Actuellement, quiconque désirant occuper la fonction de gérant ou de gestionnaire de copropriété peut le faire et ce, sans être imputable à quelque organisme de contrôle que ce soit.
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