Contrat de services

Le gestionnaire de copropriété qui est lié au syndicat de copropriétaires par un contrat de services n'aura pas la même relation avec son client que celui qui a un statut d’employé avec ce même syndicat et ce, au terme d'un contrat de travail; cela dit, peu importe la nature du lien entre les deux parties et afin d'éviter les malentendus ainsi que les possibles litiges devant les tribunaux, mieux vaut préciser les termes du contrat, son renouvellement possible et les obligations qu’il comporte. Mettre fin à la relation contractuelle entre le gestionnaire et le syndicat requiert en tout temps d’évaluer les paramètres établis par la loi et ceux qui figurent au contrat.

Cessation à l'échéance du terme prévu

Lorsque le contrat de services est à durée fixe ou déterminée, l'échéance a lieu à une date précise et donc, la relation contractuelle entre le gestionnaire et le syndicat se termine à l’échéance prévue.

Fin du contrat à la demande du syndicat

Résiliation avec motif

En présence d'un motif sérieux, le syndicat peut résilier unilatéralement le contrat de services signé avec le gestionnaire; cela pourrait se produire si ce dernier a sérieusement manqué à ses obligations contractuelles.

Résiliation sans motif

La loi permet aussi au syndicat  de résilier unilatéralement et à tout moment le contrat de services sans avoir à démontrer quelque faute commise par son gestionnaire; ce droit peut être exercé même si les prestations de services ont déjà commencé pourvu qu'il soit exercé de bonne foi et de manière raisonnable, car sinon, le syndicat s'expose au paiement de dommages-intérêts.

Cependant, le droit à la résiliation sans motif n’est pas absolu; à titre d'illustration, il pourrait être modulé dans le contrat de gestion en vertu d’une clause qui stipulerait qu’il ne peut être résilié une fois entré en vigueur qu’après un certain nombre de mois. Bref, pour qu'une telle clause soit valide, le contrat doit l’indiquer expressément et sans équivoque.

Fin du contrat à la demande du gestionnaire

Le gestionnaire de copropriété peut résilier unilatéralement le contrat de gestion, c'est à dire sans l’autorisation du syndicat uniquement s’il peut invoquer des motifs sérieux:

• un manque de collaboration chronique avec le conseil d’administration;
• une ingérence répétée et inappropriée du conseil d’administration dans ses tâches dévolues;
• la modification unilatérale des conditions contractuelles par le syndicat;
• le défaut de paiement des honoraires dus;
• le comportement inadéquat des membres du conseil d’administration à son égard (exemples: comportements à connotation sexiste, sexuelle, vulgaire, désagréable et impolie).

Toutefois, si le gestionnaire a des raisons légitimes de mettre fin au contrat de gestion, il ne peut pas exercer ce droit à contretemps ou de manière inopportune, c’est-à-dire à un moment qui pourrait causer du tort au syndicat.

Indemnisation

La résiliation du contrat de gestion a un prix pour le syndicat; en pareille situation, ce dernier doit payer les sommes dues au gestionnaire à la date de la résiliation:

• pour tout travail effectué ou nombre d’heures travaillées non rémunérées;
• pour les dépenses déjà engagées telles les frais de location d’une salle pour la tenue d’une assemblée de copropriétaires;
• pour les pertes subies par le gestionnaire en raison de la résiliation du contrat; concernant ces dernières, le gestionnaire ne pourra pas être indemnisé pour les profits qu'il aurait faits.

Paiement d'une indemnité forfaitaire

Outre le mode d’indemnisation précité, un gestionnaire pourrait faire inscrire dans le contrat de gestion une clause qui prévoirait le paiement d’une indemnité à lui être versée en cas de résiliation unilatérale; ce type de clause a pour objet de prévoir des dommages-intérêts prédéterminés pour compenser la perte de profits qui auraient été perçus ultérieurement. Bref, en pareil cas, il est essentiel que les parties indiquent clairement et sans équivoque leur intention de ne pas faire appel à l’article 2129 du Code civil du Québec.

BON À SAVOIR!  À moins qu'il ait été conclu en tenant compte des qualités personnelles du gestionnaire impliqué ou qu'il ne puisse être assumé adéquatement par son successeur, le décès ou l’inaptitude du gestionnaire ne met pas fin au contrat de services.

À RETENIR: En cas de résiliation du contrat de gestion et advenant qu'elles excèdent les honoraires qui lui étaient dus, le gestionnaire doit remettre les avances qu'il a reçues du syndicat; quant à ce dernier, il devra payer les frais ou les dépenses encourues pour les services impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat.

ATTENTION!​ Le syndicat doit agir de bonne foi à l’égard du gestionnaire; il ne peut pas résilier unilatéralement le contrat de gestion dans l’intention de lui nuire, car en agissant ainsi, il s’exposerait à une réclamation en dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi par le gestionnaire.

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