Les cases de stationnement qualifiées de parties privatives sont monnaie courante en copropriété divise; ce statut juridique particulier leur est attribué par la déclaration de copropriété qui les désigne comme des fractions dans la section consacrée à l’état descriptif des fractions. Comme pour un appartement détenu en copropriété divise, toutes les cases de stationnement possèdent un numéro de lot unique, une valeur relative et une quote-part qui leur sont propres. Par conséquent, les propriétaires des cases de stationnement peuvent, lors d'une assemblée de copropriétaires, exercer le nombre de voix qui y est associé; ces voix peuvent s'ajouter, le cas échéant, à celles dont ils disposent déjà pour leur appartement.
Dimension et délimitation
Déposé au Registre foncier du Québec, le plan cadastral indique les mesures, la superficie et la position relative de chacune des cases de stationnement; advenant qu’elles soient situées au sous-sol de l’immeuble, elles seront habituellement délimitées par la dalle en béton du plancher et du plafond qui sont généralement désignés comme étant des parties communes. Les limites des parties privatives sont déterminées pendant l’opération cadastrale; en principe, un arpenteur-géomètre prendra en considération le volume d’air situé au-dessus de la dalle en béton pour ainsi créer la limite inférieure du lot privatif de stationnement en devenir.
Une fois l'opération cadastrale terminée et la déclaration de copropriété publiée, il faut établir qu’une infime partie des roues du véhicule garé est en contact avec la partie commune; l’espace du dessus qui est balisé par la ligne du lot séparant la partie privative de la partie commune appartiendra à son propriétaire.
Conditions de vente associées aux cases de stationnement
Considérées comme accessoires à la partie privative d’habitation, certaines déclarations de copropriété précisent les droits qu’ont les propriétaires à l’égard de leurs cases de stationnement.
À titre d’exemple, un copropriétaire ne pourra pas, selon le cas:
Ces clauses peuvent faire l’objet d’un débat quant à leur validité, mais elles semblent toutefois être acceptées, car bien qu’elles puissent être perçues comme des restrictions à la libre disposition d’un bien, ces restrictions sont justifiées par la destination de l’immeuble. Cela dit, si la déclaration de copropriété est muette en ce qui a trait aux conditions de vente, ce qui est plutôt rare, son propriétaire pourra en disposer comme bon lui semble.
Charges communes
Être propriétaire d’une partie privative de stationnement implique une participation aux charges communes et ce, en proportion de la valeur relative de la fraction concernée. En principe, les charges inhérentes aux frais d’entretien d’une partie privative sont assumées par son propriétaire, mais le coût des travaux pour entretenir et réparer la dalle et sa surface, par exemple la membrane d’étanchéité qui protège une dalle en béton étagée, est généralement partagé entre tous les copropriétaires de l’immeuble; pour calculer ce que chacun doit payer, il faut se référer à la valeur relative de leur fraction. D’autres types de travaux sont également payés par l'ensemble des copropriétaires dont la réfection de la dalle dans l'éventualité où les tiges d’armature en acier contenues dans le béton se soient dégradées.
BON À SAVOIR ! Qu'elle soit privative ou commune, les conditions de jouissance d’une case de stationnement sont définies dans le règlement de l’immeuble. Une clause pourrait prévoir, à titre d’exemple, qu’une case de stationnement ne peut servir qu’à garer un seul véhicule; les copropriétaires doivent utiliser cet espace dans le respect absolu des règles qui y sont établies.
À RETENIR: La déclaration de copropriété est habituellement très claire en ce qui a trait à l’usage d’une case de stationnement qui ne peut servir qu’à garer une voiture ou une motocyclette en bon état de fonctionnement; les roulottes, remorques et bicyclettes, pour ne nommer que celles-là, sont habituellement interdites.
ATTENTION! Un copropriétaire n’a généralement pas le droit d’utiliser sa case de stationnement pour entretenir un véhicule, le réparer ou y entreposer des objets tels que des bonbonnes au gaz, du carton, du bois ou toute autre matière inflammable; les infractions à cette règle peuvent faire l’objet d’une amende et ce, en vertu d’une clause pénale qui peut être prévue à la déclaration de copropriété. Si l’entreposage d’objets prohibés devait causer des dommages, le syndicat exigerait au copropriétaire fautif les frais qu’entraîneraient les travaux de réparation qui en découleraient.
.jpg)