Une copropriété est exposée à divers types de risques dont les incendies, les dégâts d’eau, les vols et les actes de vandalisme; parmi ces risques, il en existe un qui est souvent méconnu soit la fraude. Les personnes pouvant commettre des actes frauduleux sont parfois des personnes insoupçonnées ou insoupçonnables; il en est ainsi de l’administrateur, du copropriétaire, du gestionnaire de la copropriété, des fournisseurs de services et des tiers. Face à ces risques, il est donc essentiel de mettre en place des mesures de contrôle et de vigilance financière pour détecter et prévenir toute tentative de fraude au sein de la copropriété.
Nature des fraudes
La plupart des fraudes commises dans une copropriété émanent de manipulations comptables ou financières; celles-ci sont parfois perpétrées par un administrateur qui pourrait commettre de tels larcins à même le compte bancaire du syndicat de copropriétaires ou s’adonner à d’autres activités malveillantes telles la falsification de signatures ou même le dépôt dans son propre compte bancaire des charges communes (frais de condo) payées par les copropriétaires. Une fraude pourrait aussi survenir du gestionnaire qui dépose l’argent d’une copropriété dans le compte bancaire d’un autre syndicat.
Les fournisseurs de services peuvent également se rendre coupables d’une fraude en gonflant leurs factures; ce maquillage comptable a généralement pour objet de verser à l'un des administrateurs ou au gestionnaire un avantage indu. Par ailleurs, en vue de faire réaliser des travaux de rénovation dans son logement, il arrive qu’un copropriétaire réclame une indemnité d’assurance pour un sinistre qu’il a lui-même provoqué; certains copropriétaires vont même jusqu’à aggraver l’ampleur du sinistre afin que les travaux réalisés soient plus importants.
Signes avant-coureurs
Les signes avant-coureurs qu’une fraude potentielle sévit dans une copropriété sont documentés; l’administrateur ou le gestionnaire qui en est l’auteur pourrait:
Limiter les risques
Agir en amont est essentiel pour prévenir la fraude en copropriété; il existe des mécanismes de protection pour l’éviter. Par exemple, il est fortement recommandé de consulter les plumitifs civils et criminels d’un aspirant gestionnaire ou administrateur; disponibles au greffe d’un palais de justice ou en ligne, ils révéleront son passé judiciaire ainsi que les raisons pour lesquelles il a dû faire face au tribunal.
Législation requise
Contrairement à d’autres états, le Québec ne s’est toujours pas doté d’une loi qui protège les fonds appartenant à une copropriété si bien que les fraudeurs qui y sévissent risquent de lui causer un tort financier considérable.
Ordre des administrateurs agréés du Québec
Un gestionnaire qui a accès au compte bancaire d’un syndicat en tant que signataire ou qui gère les fonds de la copropriété à même son propre compte bancaire devrait être membre de l’Ordre des administrateurs agréés du Québec (Ordre des AdmA); tous ceux qui en font partie sont soumis à des règles déontologiques et doivent détenir une assurance responsabilité professionnelle ainsi qu’un compte en fidéicommis ce qui limitera considérablement les risques que le syndicat soit victime d’une fraude.
Cet ordre professionnel dispose d’un fonds d’indemnisation lequel permet de dédommager les personnes physiques ou morales ainsi que tout autre tiers qui aurait été floué par l'un de ses membres; cela se produit lorsqu’une personne mal intentionnée utilise des sommes d’argent à d’autres fins que celles qui étaient prévues initialement.
BON À SAVOIR! Le tribunal peut, à la demande de tout intéressé, interdire l’exercice de la fonction d’administrateur d’un syndicat de copropriétaires à toute personne trouvée coupable d’un acte criminel comportant fraude ou malhonnêteté dans une matière reliée aux personnes morales.
À RETENIR: Afin d'éviter les conséquences possiblement dommageables découlant de fautes qu'ils auraient commises, les gestionnaires de copropriété devraient tous souscrire une assurance responsabilité professionnelle couvrant leur responsabilité civile.
ATTENTION! Tous les syndicats de copropriétaires peuvent être victimes d'une fraude, raison pour laquelle il faut être à l'abri des signes avant-coureurs.
