La taxe sur les produits et services (TPS) et la taxe de vente du Québec (TVQ)) sont perçues au Québec lors de la vente de la plupart des biens et des services. L’application de la Loi sur la taxe d’accise (Partie IX) et de la Loi sur la taxe de vente du Québec à l’égard de dépenses engagées par un syndicat de copropriétaires ainsi qu’aux contributions aux charges communes qu’il reçoit des copropriétaires est un sujet fort complexe. Avant de s’inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ, un syndicat de copropriétaires a tout intérêt à consulter un fiscaliste.
Cela dit, la question demeure: dans quelle situation un syndicat de copropriétaires doit facturer la TPS et la TVQ à un copropriétaire sur ses charges communes (frais de condo) ?
Exonération de taxes
Il faut savoir que lorsque le syndicat facture des charges communes à des copropriétaires dont la destination de leur partie privative est résidentielle, il effectue des fournitures qui sont exonérées de taxes. Toutefois, il est autrement pour une copropriété dont la destination est en partie ou en totalité commerciale ou hôtelière (de villégiature).
Inscription du syndicat de copropriétaires aux fichiers de la TPS et de la TVQ
Un syndicat doit obligatoirement s’inscrire et facturer ces taxes aux copropriétaires lorsque les deux conditions ci-dessous énoncées sont réunies :
Dans l'éventualité où les charges communes perçues des unités commerciales par le syndicat des copropriétaires sont inférieures à 50 000 $, le syndicat peut choisir de s'inscrire ou non (statut de petit fournisseur). Par ailleurs, il faut savoir que les charges communes sont taxables lorsqu’une fraction (unité d'habitation) est utilisée à des fins commerciales (exemple pharmacie, magasin). Certains copropriétaires résidentiels qui font de la location de courte durée peuvent aussi être considérés comme des exploitants d’unité d'habitation à des fins commerciales. C'est le cas advenant que la fraction n’est pas utilisée principalement (soit plus de 50% du temps) comme lieu de résidence, et qu’elle est louée en totalité ou presque (90% du temps ou plus) pendant des périodes n’excédant pas 60 jours, l’unité d'habitation sera alors considérée une entreprise commerciale. Nous avons qu’à penser aux copropriétaires qui s’adonnent à la location de type hôtelière (p. ex. : Airbnb ® ou Home Away) pendant moins de 60 jours/location.
Cela dit, il n’est pas toujours facile de statuer qu’un copropriétaire fait de la location assujettie à la TPS et à la TVQ. La chose semble évidente pour un copropriétaire commercial ayant pignon sur rue, mais l’exercice est plus difficile dans le cas de personnes qui louent leur unité plus de 50% du temps, et en quasi-totalité pour des périodes ne dépassant pas 60 jours. D’ailleurs, bien souvent, les copropriétaires qui correspondent à ce profil ne s’affichent pas publiquement.
Responsabilité des administrateurs
Il est reconnu que l’administrateur d’une personne morale peut être tenu est responsable de la taxe ainsi que les intérêts et pénalités afférents pour le défaut de remettre la TPS et ou la TVQ au moment prévu (les articles 24.0.1 et suivants de la Loi sur l’administration fiscale pour la TVQ et l’article 323 de la Partie IX de la Loi sur la taxe d’accise pour la TPS). Afin de limiter la responsabilité des administrateurs d’un syndicat de copropriétaires, ceux-ci devraient faire parvenir aux copropriétaires un questionnaire leur demandant s’ils sont assujettis à la TPS et ou la TVQ. Cette procédure démontrerait qu’ils agissent avec prudence et diligence, étant entendu qu’il est de la responsabilité des copropriétaires de mentionner au syndicat s’ils exploitent une activité commerciale.
Avantages
Il faut se demander s’il y a un désavantage, pour un copropriétaire dont la destination de sa partie privative est commerciale, à ce que la TPS et la TVQ soient ajoutées à ses charges communes. Oui, si le copropriétaire n’est pas inscrit à la TPS et à la TVQ, il ne pourra pas réclamer de crédit de taxe sur les intrants, c’est-à-dire le remboursement de la taxe sur les achats qu’il a faits. La taxe fera alors partie de ses coûts d’opération. En revanche, si ce même copropriétaire est inscrit à la taxe en raison de la nature de ses activités, il pourra réclamer la TPS et la TVQ (sur ses charges communes) comme intrant, encore qu’il lui faille la payer à son syndicat, si bien que l’effet sera nul pour lui.
Cependant, l’inscription d’un syndicat de copropriétaires à la taxe peut être avantageuse. Une fois inscrit, le syndicat devra facturer la TPS et la TVQ à ses copropriétaires commerciaux, et en contrepartie, le syndicat aura droit à un remboursement (crédit de taxe sur les intrants), selon la quote-part payée en charges communes par les propriétaires d’unités d'habitation commerciales. À titre d’exemple, si le syndicat a payé un montant de 20 000 $ en TPS et en TVQ pendant une période fiscale donnée, et que 50% des copropriétaires y faisaient des activités commerciales, le syndicat aura droit à un remboursement de taxes équivalant à 10 000 $. Le syndicat aura droit à ce remboursement, puisque son immeuble comporte des unités d'habitation commerciales. Il devra, dès lors, accorder une réduction des charges communes en conséquence à ceux qui possèdent des unités d'habitation commerciales, car ce sont eux qui ont permis au syndicat de récupérer la taxe.
BON À SAVOIR ! Un syndicat de copropriétaires est généralement reconnu, au point de vue fiscal, comme une société sans but lucratif. En cette qualité, il est un petit fournisseur si le montant total de toutes recettes (avant déduction des dépenses) provenant de vos fournitures taxables mondiales découlant de toutes les activités de l'organisme ne dépasse pas 50 000 $ au cours d'un seul trimestre et au cours des quatre derniers trimestres civils consécutifs. Il peut dès lors choisir ou non de s’inscrire à la TPS et la TVQ.
À RETENIR: Aux fins de l’application de la TPS et TVQ, un syndicat de copropriétaires est une personne morale distincte des copropriétaires qui en sont membres. Ainsi, il n’agit pas à titre de mandataire des copropriétaires, mais agit pour son propre compte, lorsqu’il acquiert des biens et services relatifs à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes.
ATTENTION ! Les crédits de taxe sur les intrants devraient être remis aux copropriétaires qui sont inscrits à la TPS et TVQ ceux qui en ont fait bénéficier le syndicat. C’est un principe d’équité.
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Merci à Me Yves Joli-Cœur, avocat et président du RGCQ, pour sa contribution à cette chronique en regard aux aspects légaux.
Aline Desormeaux, CPA auditrice, CA
Désormeaux Patenaude inc
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