Voilà bientôt 30 années que le métier de syndic de copropriété ( dénommé chez vous : gestionnaire de copropriétés) dispose en Belgique d’une reconnaissance légale. Intégré dans les activités d’un agent immobilier, le syndic doit être inscrit auprès de l’Institut Professionnel des agents Immobiliers (I.P.I), organisme public et véritable « gendarme de la profession ». Les chroniques, présentées sous forme de questions-réponses, aborderont cette particularité belge, très peu présente en Europe et de par le monde.
Tout le monde peut-il assumer des fonctions de syndic de copropriété ?
Il existe deux types de syndics de copropriétés : les professionnels et les non-professionnels.
Si une personne dispose de droits réels (plein propriétaire, usufruitier, nu-propriétaire) au sein de l’association des copropriétaires (dénommé chez vous: syndicat) , elle peut assumer la fonction de syndic . Elle doit pour autant, se conformer à toutes les obligations y relatives et assumer les mêmes responsabilités qu’un syndic professionnel .
Si elle n’est pas propriétaire, elle doit ,dans ce cas être inscrite à l’IPI et satisfaire aux conditions d’adhésion. Elle sera alors considérée comme professionnelle.
La loi permet également à quelques professions ( avocats , notaires , comptables , architectes) d’assumer la fonction de syndic professionnel. Ces professions étant elles-mêmes réglementées disposent d’organismes de contrôles.
L’IPI conditionne l’accès à la profession au suivi d’un stage de 1000 heures et à la réussite d’un examen crédit et oral.
Y-a-t-il de nombreux syndics professionnels ?
Non, c’est un métier en pénurie, déclaré à l’occasion de la crise sanitaire comme essentiel.
Les raisons sont multiples, mais on retiendra avant tout que les relations avec certains copropriétaires peuvent être compliquées principalement à partir de leur méconnaissance de processus de fonctionnement des copropriétés.
Des actions ont-elles pu être initiées pour comprendre ce phénomène ?
Oui et récemment une enquête, sous les auspices d’une université, sera réalisée sur l’ensemble du territoire belge. Elle devra donner un éclairage sur cette question et permettre de prendre les mesures utiles de revalorisation du métier.
Le processus de fonctionnement d’un syndicat québécois est-il différent de celui d’une association de copropriétaires belges ?
Oui , dans la mesure où l’assemblée générale des copropriétaires est souveraine dans toutes les décisions à prendre par la Copropriété. Qu’il s’agisse de la réalisation de travaux ou de la souscription d’un contrat de maintenance portant sur le nettoyage des parties communes , c’est l’assemblée générale qui sera consultée .
Le syndic est la seule et unique personne à pouvoir engager l’association des copropriétaires à partir des décisions rendues par les copropriétaires .
Il répondra exclusivement de son mandat devant les copropriétaires réunis en assemblée générale. La loi impose également au syndic d’établir un contrat avec l’association des copropriétaires .
Il n’y a donc pas de Conseil d’administration ?
Effectivement, mais une obligation pour les copropriétés de plus de 20 lots de disposer d’un Conseil de Copropriété, composé de copropriétaires, en charge de contrôler la mission du syndic.
Ce conseil fait rapport de sa mission lors de l’assemblée générale . Il peut également assumer des fonctions complémentaires à partir des mandats accordés lors des AG, mais ne peut en aucun cas assumer les fonctions légales du syndic ou encore de l’assemblée générale.
Le syndic n’est-il pas incontrôlable ?
En octroyant une reconnaissance professionnelle au syndic, le législateur part du principe que la personne en charge de la gestion d’une copropriété doit disposer de qualifications professionnelles .
Il doit en outre suivre annuellement un cycle de formations continues .
La qualité de « gendarme de la profession » de l’IPI lui permet de sanctionner des professionnels qui ne respectent pas, non seulement la déontologie professionnelle, mais également les contenus légaux régissant le fonctionnement des copropriétés.
Les sanctions qui découlent de ces manquements vont d’un simple blâme jusqu’à la radiation totale de la qualité de syndic.
Sur quoi se fondent les plaintes que peut déposer un consommateur auprès de l’IPI ?
En ce qui concerne les syndics, ce sont principalement des plaintes portant sur le non-respect des dispositions relatives au fonctionnement des copropriétés et à ses fondements légaux .
Un syndic qui ne convoque pas une assemblée générale ou encore n’édite pas les comptes annuels peut faire l’objet d’une poursuite par les chambres exécutives (les tribunaux) et d’appel. Ces tribunaux se composent de professionnels de l’immobilier, mais également d’un magistrat professionnel.
Les syndics doivent-ils souscrire une assurance couvrant leur responsabilité professionnelle ?
Cette assurance est obligatoire, mais elle est souscrite collectivement par l’Institut des Professions Immobilières en manière telle que le consommateur (copropriétaire) peut avoir la certitude que son syndic agent immobilier dispose d’une couverture d’assurance professionnelle incluant la responsabilité civile exploitation, professionnelle, de vol et détournement et de cautionnement.
À suivre :
Jean-Pierre Lannoy, gestionnaire de copropriété
Président du Centre d'Études et de Formations du CEFIM
Tél. : 00 32 475 462 732
