7 juin 2022 - La principale mission des administrateurs d’une copropriété consiste à gérer les affaires du syndicat, d’une part en assurant l’entretien et la conservation de l’immeuble, d’autre part en veillant au respect de la déclaration de copropriété par les copropriétaires et occupants de l’immeuble.
Les administrateurs d’une copropriété doivent agir avec prudence et diligence, honnêteté et loyauté, dans l’intérêt de la collectivité. Ils doivent aussi agir dans les limites de leurs pouvoirs fixés par la loi et la déclaration de copropriété. À cet égard, la plupart des déclarations de copropriété prévoient spécifiquement que les administrateurs doivent en faire respecter toutes les dispositions par les copropriétaires, locataires, occupants et invités dans l’immeuble.
Ainsi, votre déclaration de copropriété contient des restrictions en matière d’usage qu’un copropriétaire peut faire de sa fraction ? Elle interdit la présence d’animaux ? Elle prescrit une procédure d’approbation préalable pour tous travaux par un copropriétaire dans son unité ? Les administrateurs sont tenus de voir à ce que tous se conforment à ces règles, sans passe-droit ni exception, sauf dans la mesure où la loi permettrait une dérogation. Par exemple, la règle interdisant un animal domestique pourrait devoir céder le pas, s’il s’agit d’un animal servant à pallier à un handicap, tel le chien-guide d’une personne aveugle. En effet, c’est alors la Charte québécoise des droits et libertés qui prime sur la déclaration de copropriété. Mais une telle situation, lorsqu’elle se présente dans une copropriété, ne saurait servir de prétexte à un autre copropriétaire pour posséder un animal et les administrateurs auraient l’obligation de faire respecter le règlement par ce dernier, poliment mais assurément. Dura lex, sed lex ! (« La loi est dure, mais c’est la loi ! »…)
Mis à part les vices de construction et les fonds de prévoyance insuffisamment garnis, je dirais que la principale source de problèmes en copropriété, après le copropriétaire récalcitrant ou délinquant qui ne respecte pas les règles de sa copropriété, ce sont les administrateurs qui malheureusement négligent d’en assurer le respect.
Vous devez, en tant qu’administrateurs, intervenir lors de chaque situation de non-respect de la déclaration de copropriété, pour faire cesser cette infraction. Ne cherchez pas à esquiver le problème, en prétendant que cela nuit à peu de monde ou encore qu’il s’agit d’une simple chicane entre deux voisins. Il revient aux membres du conseil d’administration d’entreprendre les démarches requises, pouvant aller jusqu’au recours judiciaire, pour faire cesser toute contravention à la déclaration de copropriété. Le défaut d’agir pourrait exposer le syndicat et ses administrateurs à des poursuites en dommages, en plus d’être la voie la plus sûre vers une totale anarchie dans la copropriété.
La solution à cette problématique est simple et limpide : toute contravention à la déclaration de copropriété doit être réprimée à la source par une intervention de votre part, poliment mais assurément. Ça fait partie de votre mandat d’administrateur et c’est au cœur même de votre mission.
Richard LeCouffe
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