Quand le rêve immobilier vire au cauchemar : leçons en provenance de la Floride

L'effondrement des Champlain Towers South à Surfside, en Floride, dans la nuit du 24 juin 2021, a mis en lumière de façon tragique l'importance de l'entretien des immeubles en copropriété et la nécessité de se doter de lois rigoureuses en matière de capitalisation des fonds de prévoyance. Ce drame, qui a coûté la vie à 98 personnes, a poussé la Floride à adopter la loi SB 4-D, laquelle exige des inspections obligatoires ainsi que la constitution de fonds de prévoyance pour les immeubles de plus de 30 ans. Cette législation vise à prévenir de futures catastrophes en garantissant un suivi rigoureux de l'état des bâtiments, afin de protéger à la fois la sécurité des résidents et la pérennité des investissements immobiliers.

Toutefois, cette nouvelle législation impose aux copropriétaires des contributions financières significatives. Ces charges menacent d’en mettre certains, comme les retraités Howard et Sheila Konetz, au bord de la faillite, une situation qui est largement expliquée dans l'article de référence lié à cette actualité.

Le cadre législatif 

Cette nouvelle loi impose des inspections qui doivent être effectuées par un architecte ou un ingénieur, pour tous les immeubles de trois étages ou plus, lorsqu’ils atteignent l’âge de 30 ans (ou 25 ans, s’ils sont situés à moins de trois miles du littoral), et à tous les 10 ans par la suite. Les inspections prévues par cette législation se déroulent en deux phases. La première consiste en une évaluation visuelle réalisée par un architecte ou un ingénieur agréé en Floride, afin d'identifier toute "détérioration structurelle substantielle". Si des problèmes sont alors détectés, la seconde phase est déclenchée. Celle-ci implique des techniques d'examen approfondies, comme des tests de matériaux, permettant d'évaluer l'ampleur des dommages et de planifier les réparations nécessaires.

Par ailleurs, la loi SB 4-D introduit l’obligation de réaliser des études de fonds de prévoyance à tous les dix ans. Celles-ci permettent aux associations de copropriétaires d’évaluer les fonds nécessaires pour les réparations majeures et de s’assurer qu’elles disposent de réserves financières suffisantes pour l’entretien et la mise en conformité de leurs bâtiments à long terme. Les associations concernées doivent respecter des délais stricts, notamment une première inspection avant le 31 décembre 2024 pour les immeubles existants, et des inspections dès que les bâtiments atteignent 30 ans ou 25 ans pour ceux situés à moins de trois miles du littoral

Des coûts exorbitants pour les copropriétaires floridiens

La loi 4-D en Floride a instauré l'obligation de financer des réparations importantes souvent retardées pendant des décennies. Dans le cas des Konetz, copropriétaires à Aventura, cette obligation s’est traduite par une facture de 224 000 $. Pour de nombreux retraités vivant avec des revenus fixes, cette nouvelle loi transforme leur rêve floridien en cauchemar financier. Les acheteurs potentiels évitent désormais les immeubles anciens, et les copropriétaires peinent à vendre. Ce phénomène affecte plus d’un million de condos en Floride, où les primes d’assurance augmentent, notamment en raison des catastrophes naturelles de plus en plus fréquentes.

Le parallèle québécois : des enjeux similaires

Bien que la situation dramatique de la Floride puisse sembler lointaine, le Québec n’est pas exempt de problèmes similaires. L’exemple du Faubourg Boisbriand, où plus de 150 unités d’habitation ont été affectées par des désordres majeurs, démontre que des milliers de copropriétaires québécois peuvent voir leurs économies de vie menacées par des défauts structurels négligés. Face à ces risques, le Québec a introduit des réformes législatives, notamment le projet de loi 16, qui impose aux syndicats de copropriétaires la mise en place d’un carnet d’entretien et la réalisation d’études du fonds de prévoyance. Ces dispositions visent à éviter des situations dramatiques telles que celle vécue à Boisbriand, en garantissant un entretien régulier des immeubles.

Prévenir pour éviter le pire

L'effondrement tragique de la tour Champlain à Surfside a souligné l'importance de la prévention dans la gestion des copropriétés, autant en Floride qu'au Québec. Au centre de la réforme législative québécoise en copropriété divise se trouve l'obligation de tenir un carnet d'entretien et de réaliser une étude du fonds de prévoyance. Cette étude permet de prévoir et de capitaliser les sommes nécessaires pour financer les réparations futures, assurant ainsi que les copropriétaires disposent des ressources financières adéquates pour maintenir leurs immeubles en bon état. Bien que ces mesures impliquent des coûts additionnels, elles sont indispensables pour prévenir des catastrophes et garantir la sécurité des résidents ainsi que la pérennité de la valeur des biens immobiliers. En misant sur la prévention, le Québec s'efforce d'éviter la répétition d’erreurs tragiques et de préserver la durabilité de son patrimoine immobilier.

Référence : La Presse, 7 octobre 2024, article de Julia Echikson, publié dans The New York Times.
 
BON À SAVOIR !​ La Floride est l'État qui compte le plus grand nombre d'unités d'habitation en copropriété aux États-Unis, avec un total de 1 529 764 unités. Parmi ces unités, 912 376 ont été construites il y a plus de 30 ans.