6 mai 2021 — L’avocat Michel Paradis a accordé une entrevue à la radio de Radio-Canada, le 28 avril dernier, dans le cadre de l’émission intitulée C’est encore mieux l’après-midi. Il y était question des impacts économiques qu'entraîne l'adoption des projets de loi 141, 16 et 41, qui ont passablement changé la donne (sur le plan législatif) en matière de copropriété divise au Québec.
Tout d’abord, précisons que les syndicats de copropriétaires prévoyants ne devraient pas payer davantage, en charges communes, car ils auront prévu le coup et engrangé les provisions nécessaires au fil du temps. Par contre, d’autres devront s’ajuster à un nouveau contexte. Pour eux, ces augmentations ne seront en fait qu’un rattrapage sur le plan financier.
Étude du fonds de prévoyance
L’une des mesures phares du projet de loi 16 (adopté en décembre 2019) est, sans conteste, l’obligation de produire une étude du fonds de prévoyance (FDP) et un carnet d’entretien. Cette disposition n’est toujours pas entrée en vigueur, mais devrait l’être cette année par règlement du gouvernement. « Une fois fait, certains syndicats constateront un manque d’argent dans leur FDP, mais la bonne nouvelle c’est qu’ils auront au moins 10 ans pour combler un éventuel déficit », précise Michel Paradis, qui est également président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ), région de Québec.
Une autre disposition importante se trouve dans le projet de loi 141, adopté en 2018, qui prévoit la création obligatoire d’un fonds d’auto assurance. À compter du 15 avril 2022, les syndicats de copropriétaires auront deux ans pour le constituer, en tenant compte de la plus haute franchise dans leur contrat d’assurance (à l’exclusion de celles pour tremblement de terre et inondation).
Dégâts d’eau
Or, bien souvent, la troisième franchise la plus élevée touche les dégâts d’eau. « Si elle s’élève à 25 000 $ ou 50 000 $, à titre d’exemple, il faudra maintenir ce montant en permanence dans le fonds d’auto assurance, afin d’être en mesure de la payer advenant un sinistre », d’ajouter Michel Paradis.
Les copropriétés doivent-elles s’attendre à subir des augmentations de charges communes? Celles qui ont 30 ans et plus pourraient devoir payer plus. Cela se produira, à coup sûr, si un syndicat n'a pas suffisamment d’argent pour faire remplacer ses fenêtres, réparer ses façades ou la toiture de son immeuble, pour ne nommer que ces composants.
Primes et franchises en hausse?
Cette situation est doublement problématique, car les copropriétés plus anciennes n’auront pas toujours l’argent nécessaire pour faire réaliser des travaux majeurs. « Or, leur assureur en tiendra compte lors du renouvellement de la police d’assurance. La prime et la franchise pour dégâts d’eau pourraient donc être indexées en conséquence, ce qui aura une incidence sur la contribution au fonds d’auto assurance », prévient Michel Paradis.
Les syndicats qui n’ont pas été proactifs dans la gestion et l’entretien de leur immeuble peuvent, assurément, s’attendre à des augmentations en charges communes qui pourraient atteindre 50 %, 75 %, voire 100 %. À ce chapitre, les petites copropriétés abritant deux, quatre et six unités pourraient être plus impactées que les autres, « car elles ont du mal à suivre ce qui se passe sur le plan législatif », d’ajouter Michel Paradis.
Les syndicats ont du temps devant eux
En somme, les mesures législatives précitées auraient dû être mises en place depuis fort longtemps déjà. Qui plus est, ces changements ne sont pas si soudain que ça. Depuis 2017, le RGCQ a sensibilisé ses membres en leur donnant des formations, afin qu’ils puissent mieux appréhender les changements à venir, et ainsi mieux parer les possibles conséquences financières en découlant. « Nous sommes d’avis que le législateur a donné le temps voulu, aux copropriétés, pour s’ajuster et ainsi éviter une catastrophe économique », conclut Michel Paradis.
Montréal, 6 mai 2021
