6 février 2020 — Un copropriétaire de Québec a été condamné à payer quelque 15 000 $ à son syndicat, fruit d’une décision rendue par la Cour du Québec – Division des petites créances. L’homme en question louait son unité à court terme (location de type hôtelière), en contravention avec sa déclaration de copropriété.
Le défendeur estimait pourtant avoir le droit d’utiliser son condo « à des fins personnelles, que la location à court terme n’était pas interdite par la déclaration de copropriété initiale, et que ce n’est qu’à l’occasion de modifications apportées en 2017 que pareille location fut prohibée. »
Modifications en 2002
Mais l’avocate du syndicat a fait valoir qu’une modification à cette déclaration de copropriété fut apportée le 14 août 2002. Cet amendement a fait en sorte que l’unité visée ne pouvait plus être utilisée à des fins commerciales, comme il était permis de le faire avant cette date, mais strictement à des fins résidentielles. Or, le défendeur a acquis cette unité en 2007, soit cinq ans après cette modification.
Dix ans plus tard, en 2017, la déclaration de copropriété a fait l’objet d’une autre modification, dans son règlement de l'immeuble, afin d’interdire la location de type Airbnb. Cette prohibition est assortie d’une clause pénale, laquelle prévoit des amendes en cas d’infraction à ce règlement.
Consentement nécessaire?
Qu’à cela ne tienne, le défendeur plaidera que « la location à court terme était interdite uniquement au moment des modifications de 2017. » Il ajoutera que « cette modification et son application enfreignent l’article 1102 du Code civil du Québec. » Il soutient que son consentement était nécessaire, et que les modifications apportées à la déclaration de copropriété, en 2017, ne s’appliquaient pas à lui.
Mais la Cour du Québec - Division des petites créances ne peut statuer sur ce type d'argument. Son rôle consiste à se prononcer, uniquement, sur des réclamations concernant « une somme d’argent », précise le jugement. Pour faire valoir ses argumentaires concernant les modifications apportées en 2017, il aurait fallu que le défendeur s’adresse à la Cour supérieure, ce qu’il n’a pas fait.
Par conséquent, le Tribunal a pris en compte ces modifications apportées en 2017, qui furent acceptées dans une proportion de 93 % par les copropriétaires. Le juge a donc conclu qu’elles étaient valides. « Le Tribunal, siégeant en division des petites créances, ne peut ici que prendre acte de la volonté manifestée par les copropriétaires lors de la modification de leur déclaration de copropriété en 2017 », précise le jugement.
Par conséquent, le défendeur a été condamné à payer 15 000 $ au demandeur, avec intérêt au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du Code civil du Québec, et ce, à compter du 2 mars 2018.
Montréal, 6 février 2020
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