12 octobre 2019 — « La maison d’un homme est son château », dit un vieil adage. Mais lorsque ce château est un appartement détenu en copropriété divise, son propriétaire devrait savoir que les droits collectifs ont préséance sur ses droits individuels. Cela est d’autant plus vrai lorsqu’un conseil d’administration doit prendre d’importantes décisions. Malheureusement, certains copropriétaires n’ont pas en tête cette notion.
Un copropriétaire du Ottawa Carleton Standard (corporation) a dû être rappelé à l'ordre pour cette raison. Pendant plus de 10 ans, il a perturbé la vie des administrateurs, des employés d’une firme de gestion et des entrepreneurs venus y faire des travaux. Cette affaire s’est retrouvée au Tribunal, où un juge a donné raison au syndicat.
Comportements inacceptables
L’homme fautif s'est comporté de manière abusive, ce qui a créé un climat délétère dans l’immeuble. À titre d’exemple, il ne s’est pas gêné pour perturber une assemblée de copropriétaires, cherchant même à en prendre le contrôle, ce qui a forcé le président à y mettre fin.
Parmi d’autres gestes répréhensibles qui lui ont été reprochés, ce copropriétaire a remisé un kayak dans sa case de stationnement, en violation des règles du syndicat. Lorsque ce dernier l’a retiré des lieux, l’intimé a contacté la police pour se plaindre qu’on le lui avait volé.
Attitude nuisible et improductive
Refus d’autoriser l’entrée dans son unité pour y installer un nouveau détecteur de fumée, ainsi que pour inspecter des taches d’eau sur un de ses plafonds; abus verbaux répétés, recours à la force physique contre le président du CA et d’autres personnes, contestation de l’autorité du CA pour mettre en application des résolutions prises en assemblée, et envois de nombreux courriels contenant des demandes déraisonnables figurent parmi d’autres comportements jugés abusifs par l'intimé.
Par conséquent, le Tribunal a statué que ce copropriétaire avait refusé d'accepter le pouvoir conféré par la loi au conseil d’administration, et qu'il s’était engagé dans « une conduite abusive, conflictuelle et agressive ». Ses agressions verbales et physiques répétées constituaient donc du harcèlement au travail, en vertu du Occupational Health and Safety Act, en vigueur en Ontario.
La Cour a donc accordé une injonction interdisant au copropriétaire en question de communiquer directement ou indirectement avec les employés, les entrepreneurs, les administrateurs et les membres de leur famille. Le syndicat s’est également vu accorder un peu plus de 14 000 $, une somme qui peut être ajouté aux charges communes du copropriétaire en cause.
Gain de cause
Bien que le syndicat ait obtenu gain de cause dans cette décision rendue, il n’a toutefois pas demandé au tribunal d’ordonner que l’unité du copropriétaire soit vendue. Or, les tribunaux peuvent imposer ce type d’ordonnance, lorsque des comportements d’une telle gravité ont lieu dans un immeuble. Et sur une longue période.
Un tel scénario est également possible au Québec, en vertu de l’article 1080 du Code civil du Québec. Celui-ci stipule que « Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un ou l’autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s’y conformer. »
« Si le copropriétaire transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu’il pourrait imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile (chapitre C-25.01) relatives à la vente du bien d’autrui. »
Montréal, 12 octobre 2019
Source : Lash/Condo Law
