Copropriétaires et locataires: une coexistence parfois difficile

1^er décembre 2020 - La plupart des locataires qui vivent en copropriété ont la bonne attitude. Néanmoins, une minorité d’entre eux ne respecte pas le règlement de l’immeuble. Si tel est le cas, les administrateurs doivent intervenir, afin d’amener ces locataires à en respecter le contenu. Ne pas le faire risque d’engendrer un climat délétère au sein d’une copropriété, ce qui pourrait entraîner des conséquences fâcheuses que personne ne souhaite. En d’autres termes, il ne faut pas laisser les locataires faire n’importe quoi, autrement ils finiront par imposer leur loi.

Dans une webradio mise en ligne sur Condolegal.com, l’avocat émérite Yves Papineau, du cabinet LJT Avocats, souligne que « certains jugements ont statué que le simple fait de ne pas respecter un règlement (en copropriété) cause un préjudice. Il s’agirait donc d’un motif suffisant pour demander l’annulation du bail ou une procédure d’injonction ».

Jouir pleinement des lieux

Vivre en copropriété suppose des règles à observer, afin que tous leurs occupants puissent jouir pleinement des lieux, sans subir d’entraves affectant leur qualité de vie. En uniformisant les comportements au sein d’un immeuble, on obtient habituellement un taux de satisfaction plus élevé. Les gens savent (ou apprendront) qu’en y aménageant, ils devront respecter certaines règles qui leur profiteront aussi.

Cela dit, les locataires et les copropriétaires qui cohabitent dans un immeuble peuvent se heurter au choc des idées. Les uns n’ont pas nécessairement les mêmes intérêts ni les mêmes points de vue que les autres. Il faut donc faire comprendre aux locataires récalcitrants l’importance d’être en phase avec tous les copropriétaires, car l’immeuble appartient à ces derniers.

Le problème des locataires délinquants prend très souvent sa source en amont, lorsqu’un copropriétaire loue son unité à des tiers, en omettant de leur faire lire le règlement de l’immeuble avant la signature du bail. Par conséquent, le locataire n’a aucune idée des balises réglementaires auxquelles il doit se soumettre.

Infractions multiples

Sans même le savoir, un locataire peut enfreindre certaines dispositions du règlement. Les infractions peuvent être nombreuses, par exemple se stationner régulièrement dans les cases d’autres copropriétaires, ou dans celles destinées aux visiteurs. Il pourrait aussi s’adonner au jardinage sur sa terrasse, alors que les plantations de végétaux y sont interdites. Les problèmes liés au cannabis, au tabagisme et au bruit sont également monnaie courante.

Parmi d’autres exemples que nous pourrions citer, il arrive que des copropriétaires bailleurs louent leur unité à un tiers, mais que ces mêmes copropriétaires reviennent dans l’immeuble pour profiter des installations aquatiques et du gym. Comme le dit Yves Papineau : « céder les droits associés à une partie privative veut dire, également, céder les droits d’usage qui y sont associés ».

Par ailleurs, le copropriétaire qui loue ou prête gratuitement sa partie privative (ex. : un appartement) doit, dans les 15 jours suivants, en informer le syndicat. Il lui faut également révéler l’identité du locataire ou de l’occupant, et ce, même si la location ou l’occupation ne dure que quelques jours. Il devra aussi préciser la durée du bail ou du droit d’occupation, ainsi que la date de remise d’une copie du règlement de l’immeuble (incluant les modifications qui ont pu y être apportées).

Fraction et partie privative

En copropriété divise, chacun des copropriétaires détient un titre de propriété exclusif sur une fraction, laquelle comprend sa partie privative, ainsi qu’une quote-part (droit de propriété indivis) dans les parties communes.

Selon Condolegal.com, « En principe, tout copropriétaire a le droit de louer son appartement. Cela dit, l’article 1057 du Code civil du Québec stipule que le règlement de l’immeuble est opposable au locataire ou à l’occupant d’une partie privative, dès qu’un exemplaire du règlement ou des modifications apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat ». Une fois le règlement de l’immeuble communiqué au locataire ou à l’occupant, ce dernier devra en respecter l’intégralité.

Gare à l’assurance

Par ailleurs, tout syndicat devrait s’assurer qu’un copropriétaire bailleur exige une preuve d’assurance responsabilité civile à son locataire. Il appert que plusieurs d'entre eux n'en ont pas. En somme, les locataires qui vivent en copropriété doivent réussir leur mariage avec les copropriétaires, autrement des tensions larvées risquent d’éventuellement conduire à des conflits. Il faut donc tout faire pour instaurer l’harmonie entre eux, seule façon d’éviter que la pagaille s’installe dans un immeuble.

Pour joindre Rebecca Fallah :

Tél. : 1 800 627-8130
Courriel : [email protected]

Les chroniques expriment l’opinion personnelle de leurs auteurs et n’engagent absolument pas la responsabilité de l’éditeur du site, CondoLegal.com Inc. Le contenu et les avis émis dans une chronique n’engagent que leur auteur.