Projet de loi 16: Yves Joli-Coeur en entrevue à Radio-Canada mardi prochain

28 août 2019 - L’avocat émérite et secrétaire général du RGCQ, Yves Joli-Coeur, sera interviewé (mardi prochain) dans le cadre de l’émission radiophonique Tout un matin, diffusée à Radio-Canada. Il sera question des travaux parlementaires entourant le projet de loi 16, lequel vise une réforme législative sur la copropriété divise au Québec.

Les travaux parlementaires qui traitent de ce projet de loi sont pratiquement terminés. Trois volets ont été mis en suspens pour le moment. Ils seront vraisemblablement réglés à la toute fin du processus, qui conduira ultimement à l'adoption de ce projet de loi.

Professionnaliser les gestionnaires de copropriété

L’encadrement des gestionnaires de copropriété est un des « grands oubliés » de cette réforme en devenir. La mesure figurait pourtant dans le projet de loi 401, déposé par l’ex-ministre responsable de la Protection des consommateurs et de l’Habitation, Lise Thériault. Bien qu’imparfaite, cette disposition prévoyait néanmoins un encadrement du « gérant ». Mais il aurait plutôt fallu parler de « gestionnaire ».

L’autre pierre d’achoppement concerne l’article 1074.2 du Code civil du Québec, qui fait partie de la loi 141 sur l’assurance en copropriété. Il n’a toujours pas été amendé, alors que tous s’attendent à ce qu’il le soit, pour ensuite être intégré au projet de loi 16. Dans sa forme actuelle, les syndicats de copropriétaires risquent d'être nombreux à être pénalisés.

Cet article stipule que : « Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute. »

Concours de sémantique

Or, des compagnies d’assurance affirment que les termes « par sa faute » sont plus limitatifs qu’être « tenu responsable », ce qui donne lieu à un « concours de sémantique arbitraire pour se soustraire à leur obligation de payer », croit Yves Joli-Coeur. En pareille situation, le fardeau financier reviendrait à une collectivité de copropriétaires, qui devrait fouiller dans ses poches pour assumer la franchise au moyen d’une cotisation spéciale. Cette franchise peut parfois atteindre 10 000, 25 000, voire 50 000 dollars et plus.

Faute « directe »

Au cœur du débat se trouve une interprétation obtuse de l’article 1074.2 par certains assureurs, ce qui pourrait obliger un syndicat à assumer lui-même le paiement de sa franchise, même si un sinistre origine d’une partie privative. Cette franchise pourrait ne pas être remboursée par l’assureur du copropriétaire qui en serait le responsable, advenant (par exemple) qu’un chauffe-eau ou une baignoire coule, à moins que le syndicat puisse faire la preuve que le copropriétaire a commis une faute « directe ».

Ce constat pourrait avoir comme effet de fragiliser considérablement la santé financière d’une copropriété. Et pour cause, puisque cette interprétation de l’article 1074.2 plongera certains syndicats de copropriétaires dans un déficit d’exploitation récurrent. « Le législateur devra donc corriger le tir dans les plus brefs délais, afin que cet article de loi soit appliqué correctement », conclut Yves Joli-Coeur.

Copropriétés mixtes

Un troisième élément à être traité ultérieurement vise les copropriétés mixtes, à savoir celles qui comprennent entre autres des unités résidentielles et des commerces, afin d’y instaurer un régime plus équitable pour tous. Selon l’avocat émérite et secrétaire général du RGCQ, Yves Joli-Coeur, ces trois volets devraient être réglés à la satisfaction de la copropriété québécoise. Andrée Laforest, ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, a indiqué être déterminée à les intégrer au projet de loi 16. Un dossier à suivre.

Par François G. Cellier pour Condolegal.com
Montréal, 28 août 2019