18 avril 2018 – L'intransigeance d’un syndicat de copropriétaires peut se retourner contre lui, à plus forte raison s’il doit faire face à une poursuite judiciaire intentée par un copropriétaire.
Un récent jugement rendu par la Cour supérieure de justice, en Ontario, a fait la preuve qu’un syndicat ne devrait jamais prendre un copropriétaire de haut, mais plutôt être à l’écoute de ses préoccupations.
Une assemblée tendue
Lors d'une assemblée générale à la fois houleuse et litigieuse, en raison d’allégations d’irrégularités liées à l’élection du nouveau conseil d’administration, un copropriétaire a remis en question sa légitimité. Raison: l’un des copropriétaires-occupants pressentis pour être élu a plutôt subi la défaite, ne récoltant que 90 voix, contre 103 pour son opposant.
Suite à ces élections, le copropriétaire en question a intenté un recours judiciaire contre son syndicat, si bien qu'il a obtenu une ordonnance du tribunal pour produire et conserver certaines procurations apparemment mal datées, voire falsifiées. Qu’à cela ne tienne, cela n’a pas été suffisant pour faire annuler les élections.
Abandon des poursuites
Mais au bout d’un moment, le demandeur a voulu abandonner sa poursuite. Pour s’en libérer, le CA lui réclamait des frais d’indemnisation s’élevant à 77 497 $, afin de couvrir les frais juridiques que ce dernier avait engagés. À cette somme s’ajoutaient les débours et la taxe de vente harmonisée. Sans oublier quelque 20 000 $ dépensés pour répondre à la requête du copropriétaire.
Mais à son grand soulagement, l’action en justice a été abandonnée sans qu’il ait à payer quoi que ce soit. La Cour a déterminé qu'il avait rendu service au CA, en « essayant d’assurer l’intégrité du processus électoral. »
Autorité abusive et arrogance
La Cour a également statué que le syndicat avait adopté une « approche autoritaire » et une « attitude arrogante » à l’égard du copropriétaire, en ne faisant rien pour répondre à ses préoccupations. Pour cette raison, le juge a conclu que le syndicat n’avait pas droit à ces dépens, pas plus qu’à ceux relatifs aux dépenses encourues pour conserver les procurations.
Le jugement a également déterminé que certaines des dépenses étaient dédoublées (trois cabinets d’avocats différents représentaient le syndicat dans ce litige), et que d’autres étaient excessives. Il est dans l’intérêt des copropriétaires que l’élection du conseil d’administration se fasse démocratiquement, qu’elle soit intègre et conforme à la loi sur la copropriété en Ontario, a tranché le jugement.
En acquiesçant à la demande du syndicat, les copropriétaires auraient hésité (ultérieurement) à contester les résultats d’élections, advenant de possibles irrégularités pendant leur déroulement. Lorsqu’un propriétaire s’inquiète de la possible existence de procurations irrégulières, ou du fait qu’une élection n’a pas été menée avec intégrité, le CA devrait prendre la chose au sérieux. En pareille situation, il est tout indiqué qu'une enquête approfondie soit menée, pour s’assurer que les élections des administrateurs ont été conformes aux règles en vigueur.
Traduit par François G. Cellier pour Condolegal.com
Montréal, 18 avril 2018
Source : Lash/Condo Law
