1er novembre 2016 — La Cour suprême de la Colombie-Britannique a ordonné, récemment, qu’un syndicat de copropriétaires lance une cotisation spéciale de 16,8 millions $. Cet argent servira à financer des travaux urgents. L’immeuble nécessite que ses façades soient remplacées, en raison d’infiltrations d’eau recensées depuis 1984, l’année de sa construction.
Le tribunal a également exigé que l’un des administrateurs du syndicat soit désigné pour superviser les travaux. Une seconde cotisation spéciale a été autorisée par ce même syndicat, afin d'assurer sa rémunération.
Faillir à son devoir
Cette ordonnance est survenue à la suite d’un recours en justice intenté par un groupe de copropriétaires, qui ont plaidé, par l’entremise d’un avocat, que leur syndicat a failli à son obligation de réparer les parties communes du bâtiment, tel qu’exigé par la loi. En Colombie-Britannique, les cotisations spéciales en copropriété doivent être approuvées par les trois quarts des copropriétaires, à l’occasion d’une assemblée générale. Or, il appert que cette proportion peut être difficile à obtenir, plus particulièrement si les travaux nécessitent des montants d’argents substantiels.
Dégradation sévère
Les infiltrations d’eau récurrentes ont accéléré la détérioration des façades, notamment à cause d’une accumulation de moisissures au fil du temps. Cette situation a entraîné plusieurs inconvénients majeurs, par exemple une dévaluation des unités et une incapacité à les vendre, la perte de revenus relatifs à leur location ainsi que des dépenses accrues en consommation d’énergie. Certains copropriétaires sont par ailleurs affectés par le stress et l’anxiété, des troubles cutanés et respiratoires. Les institutions financières prêteuses ont limité la capacité d’emprunt du syndicat, refusant de prendre en garantie l’immeuble qui s’apparente à un gruyère.
Vancouver s’en mêle
La Ville de Vancouver a exigé, en 2005, que des travaux correctifs soient engagés sur l’enveloppe du bâtiment. Les professionnels en bâtiments se sont succédé depuis cette date, afin d’inspecter l’immeuble et de faire leurs recommandations. L’idéal consistait (entre autres) — selon un premier ingénieur mandaté en 2005 — à remplacer les revêtements extérieurs par un écran protecteur contre la pluie. Malheureusement, le syndicat n’a pas mis en oeuvre les travaux suggérés. Certains correctifs ont été apportés en 2008, à la suite d’une cotisation spéciale de 10 000 $ réclamée à chacun des copropriétaires, mais ils n’ont pas permis d'endiguer les infiltrations d’eau.
Contrairement à la Colombie-Britannique, les syndicats de copropriétaires québécois n’ont pas besoin d’approbation pour lancer une cotisation spéciale, encore qu’ils doivent consulter l’assemblée des copropriétaires, comme ils le font pour établir le budget annuel. De même, un syndicat pourrait retenir les services d’un entrepreneur pour réaliser des travaux qualifiés d’urgents, sans pour autant être tenu d’obtenir l’aval des copropriétaires.
Montréal, 1er novembre 2016
Source : Lash/Condo Law
