Cette chronique vous est proposée par Garantie de construction résidentielle
10 décembre 2019 — Garantie de construction résidentielle (GCR) publiera dorénavant des chroniques sur Condolegal.com, afin d’aider les consommateurs à poser les bons gestes lorsqu’ils achètent un condo. Le premier sujet traitera de l’avis de fin des travaux des parties communes. Il s’agit d’une étape extrêmement importante, car elle coïncide avec le démarrage de certains volets propres à la garantie de GCR.
GCR est un organisme à but non lucratif, neutre et indépendant. Depuis le 1er janvier 2015, il est l’administrateur exclusif du plan de garantie obligatoire des bâtiments résidentiels neufs, qui vise, entre autres, les immeubles résidentiels détenus en copropriété divise comprenant quatre unités superposées ou moins. Au Québec, un entrepreneur qui veut vendre ou construire un bâtiment résidentiel neuf - assujetti au plan de garantie obligatoire - doit remplir deux conditions :
1- Être accrédité auprès de GCR.
2- Détenir une licence d´entrepreneur de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) comportant au moins une des sous-catégories 1.1.1 ou 1.1.2.
Advenant un ou des défauts de construction, vous avez le droit d’obtenir de votre entrepreneur qu’il exécute des travaux correctifs.
Précisons que pour qu’une copropriété soit couverte par GCR, le contrat préliminaire doit avoir été signé le ou après le 1er janvier 2015. Quant à la construction de l’immeuble visé, elle devra avoir commencé à partir de cette date. Selon le type de bâtiment construit, celui-ci sera couvert en vertu du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Quand faut-il transmettre l’avis de fin des travaux?
Une copropriété est créée une fois que sa déclaration de copropriété a été publiée. L’entrepreneur en est l’administrateur transitoire jusqu’à ce qu’il en perde le contrôle. Lorsque cela survient, il doit convoquer les copropriétaires à une assemblée générale de transition, et ce, dans les 90 jours suivants cette perte de contrôle.
Cette assemblée permettra la passation des pouvoirs (transfert de l’administration) de l’entrepreneur vers les copropriétaires. Il devra dès lors se soumettre à ce que l’on appelle une reddition de compte, après quoi, le premier conseil d’administration du syndicat de copropriétaires sera élu.
Avis de fin des travaux trop hâtif
Une fois fait, l’entrepreneur transmettra un avis au syndicat, aux copropriétaires et à GCR les informant que ses travaux sont terminés. Il est donc crucial que cette assemblée soit préparée adéquatement, et que tous les copropriétaires concernés y assistent. Précisons qu’il arrive que l’entrepreneur envoie son avis de fin des travaux trop tôt, car ceux-ci ne sont pas terminés, qu’il le transmette aux mauvaises personnes ou qu’il oublie des destinataires. Cela pourrait avoir comme conséquence de ne pas faire débuter certains volets de la garantie.
Une fois l’avis transmis en bonne et due forme aux personnes concernées, le premier CA devra mandater un ingénieur, un architecte ou un technologue membre d’un ordre professionnel pour procéder à l’inspection préréception des parties communes. Le professionnel mandaté devra lui aussi déclarer la date de fin des travaux, si tel est le cas, après avoir inspecté le bâtiment en compagnie d’un représentant du syndicat et de l’entrepreneur.
Si la réception des parties communes n’est pas complétée en bonne et due forme, elle sera présumée avoir eu lieu au plus tard six mois après la réception de l’avis de fin des travaux, à la condition que ces quatre conditions soient remplies :
1- Les travaux concernant les parties communes sont terminés;
2- Le syndicat de copropriétaires n’est plus sous le contrôle de l’entrepreneur;
3- L’avis de fin des travaux transmis au syndicat l’informait de la fin des travaux et de ses obligations au regard de la réception des parties communes;
4- Un délai de six mois s’est écoulé depuis la réception de cet avis par le syndicat et ce dernier, sans motif, n’a pas reçu les parties communes.
Dès qu’une de ces quatre conditions n’est pas remplie, il n’y a pas de réception présumée des parties communes. La garantie n’est donc pas effective. Rappelons, par ailleurs, que la garantie de cinq ans suivant l’avis de fin des travaux couvre les vices de construction, de conception, de sol ou de réalisation.
Dans notre prochaine chronique, nous traiterons d’une autre thématique importante, à savoir l’inspection préréception des parties communes.
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