10 avril 2017 - L’entrée en vigueur du nouveau Code civil du Québec en 1994 a divisé le contenu de la déclaration de copropriété en trois sections. Effectivement, on retrouve l’acte constitutif en première partie, le règlement en deuxième partie et l’état descriptif en troisième partie.
C’est ce qui permet entre autres, aux administrateurs et gérant de s’y retrouver clairement lorsque, par exemple, une disposition doit être modifiée. S’agit-il d’un règlement ? Ou d’une disposition de l’acte constitutif qui ne requiert pas la même majorité lors d’un vote en assemblée générale des copropriétaires ?
Même si des dispositions de la loi transitoire permettent que les anciennes déclarations (avant 1994) « subsistent », il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas toujours évident pour un copropriétaire, administrateur et/ou gérant de s’y retrouver dans certaines dispositions si ceux-ci ne sont pas juristes.
Bref, la réécriture permet au syndicat de copropriété de posséder un document où les dispositions nécessitant des votes à majorité double seront faciles à distinguer. Ce qui permettra de limiter les possibilités d’erreur.
J’ai constaté récemment dans un syndicat que les administrateurs avaient fait l’acquisition d’espaces de stationnement et procédé ultérieurement à la vente de ceux-ci. Le tout sans avoir obtenu au préalable le vote favorable des copropriétaires en assemblée générale annuelle et/ou extraordinaire à cet effet.
Afin de corriger cette anomalie, les administrateurs ont convoqué une assemblée générale extraordinaire pour permettre la vente des dits stationnements. Il est à noter que lesdits administrateurs ont collecté les sommes pour les stationnements vendus. Pour le moment, j’ignore l’issue de ce vote. J’ignore aussi la réaction des copropriétaires qui ont fait l’acquisition d’un stationnement supplémentaire, et qui ont payé. Alors, il est et demeure indispensable pour tout administrateur de consulter sa déclaration avant de prendre de semblables décisions.
La réécriture permet aussi au syndicat de posséder un document qui tient compte de la jurisprudence et des nouvelles dispositions du Code civil du Québec. Ces éléments ne sont pas négligeables et souvent très avantageux. À titre d’exemple, l’ajout de clauses pénales et/ou de clauses permettant au syndicat de collecter les frais judiciaires et extrajudiciaires pourraient être fait.
Un votre à la majorité double sera toutefois requis pour permettre au syndicat de procéder à la réécriture de sa déclaration.
François Taillefer, h.j., Adm.A.
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