Les copropriétaires irrespectueux du règlement de l’immeuble (déclaration de copropriété) sont nombreux. Leurs infractions peuvent notamment se traduire par du tapage nocturne (trouble anormal de voisinage), un animal bruyant ou le non-respect des règles relatives au stationnement. Ces comportements peuvent causer un préjudice sérieux à certains copropriétaires ou au syndicat. En pareille situation, il revient au conseil d’administration d’agir, en faisant respecter les règlements prévus dans la déclaration de copropriété.
Dès qu’un manquement est constaté ou porté à sa connaissance, en cette matière, il doit intervenir pour que cesse un comportement délinquant. Les copropriétaires concernés ne doivent donc pas hésiter à se tourner vers leur syndicat, en l’occurrence les administrateurs, afin que soient mises en œuvre diverses mesures visant à sanctionner toute personne fautive.
Fardeau de la preuve
Si les administrateurs n’ont pas personnellement constaté les gestes reprochés, ils devront s’en remettre à la bonne foi et au sérieux d’un plaignant. Ce dernier devra donc collaborer, puisque le fardeau de la preuve incombe à celui qui veut faire établir un fait ou un droit comme le précise l’article 2803 du Code civil du Québec. Il appartient ainsi au demandeur (la personne qui a intenté la poursuite) de prouver que sa version des faits est la vraie selon le critère de la prépondérance de la preuve ou de la prépondérance des probabilités. Pour ce faire, un fait ou un événement doit être rapporté par la personne qui l’a personnellement constaté (preuve testimoniale), en relatant ce qu’elle a vu ou entendu (article 2843 du Code civil du Québec) avec la plus grande acuité possible. Affirmer qu’un voisin est bruyant risque d’être insuffisant. Dans ce cas précis, pour avoir gain de cause, il faut habituellement préciser la période, la durée et la nature du bruit entendu (ex. : marcher avec des talons sur un parquet, crier, s’adonner au karaoké dans son appartement, écouter de la musique trop forte ou jouer d’un instrument de musique). Au final, ce fardeau devient déchargé lorsque la preuve présentée est crédible et suffisamment convaincante, rendant ainsi l’existence d’un fait plus probable que son existence (article 2804 du Code civil du Québec). En contrepartie, le défendeur (la personne poursuivie) a le droit de présenter des arguments pour se défendre et donner sa version des faits.
Par ailleurs, si l’incident se produit à répétition, il est recommandé d’en documenter la nature, et de noter l’heure à laquelle il se manifeste. Ainsi, le témoignage rendu sera à la fois précis et détaillé. Dans certaines situations, un constat d’huissier apportera une preuve supplémentaire qui pourrait être fort utile. Cela dit, peu importe la voie choisie pour faire respecter la déclaration de copropriété, n’hésitez pas à retenir les services d’un avocat en droit de la copropriété. Un juriste expérimenté dans ce champ de pratique fera office de conseiller hors pair.
Comment faire respecter la déclaration de copropriété
Les démarches visant à faire respecter la déclaration de copropriété sont multiples. Tout d’abord, les administrateurs doivent rappeler aux individus concernés leurs obligations en cette matière. Tout copropriétaire est lié à cette déclaration, en vertu de l’article 1062 du Code civil du Québec. Il ne pourrait donc pas prétendre ignorer son contenu, sous prétexte qu’il ne l’a pas lue. Cela dit, advenant que ce rappel à l’ordre ne donne pas les résultats escomptés, un syndicat pourrait imposer une amende par jour d’infraction, à la condition d’avoir enchâssé une clause pénale dans la déclaration de copropriété. Autrement, il sera opportun de faire appel à un mode privé de prévention et de règlement des différends. D’ailleurs, plusieurs déclarations de copropriété ont prévu la médiation, afin de régler un litige entre les parties impliquées. Généralement, cette approche coûte beaucoup moins cher qu’intenter un recours judiciaire. De plus, les délais pour tenter une résolution du différend se verront considérablement raccourcis.
Mais si cette démarche n’obtient toujours pas les succès espérés, le syndicat devra dès lors faire une demande d’injonction, laquelle constitue l’arme ultime, afin qu’un récalcitrant se soumette à faire ou à cesser de faire quelque chose. Bien entendu, cette demande d’injonction devra être justifiée, moyennant le respect propre à certaines règles de preuve.
En conclusion, tout syndicat de copropriétaires doit faire respecter la déclaration de copropriété dans son intégralité, car ne pas le faire risque d’entraîner un climat d’anarchie dans un immeuble. Pire encore, il pourrait s’ensuivre une perte de contrôle des faits et gestes d’une collectivité de copropriétaires. Cela pourrait avoir un impact majeur sur la valeur de revente des unités qu’abrite votre immeuble.
Yves Joli-Coeur, Ad. E.
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