20 décembre 2019 — L’assurance est un mal nécessaire dans plusieurs domaines, dont celui de la copropriété. Mais ce mal peut se transformer en douleur extrême, lorsqu’un syndicat de copropriétaires doit faire face à une franchise dont le montant frise la folie, en raison d’un historique de sinistralité qui le désavantage. Déjà que d’emblée, il n’est pas toujours évident d’obtenir une franchise raisonnable, par le simple fait de vivre en copropriété.
À force d’en parler, les internautes qui naviguent sur Condolegal.com savent que les dégâts d’eau sont légion dans le domaine résidentiel, plus particulièrement au sein des copropriétés. Or, comment réduire leurs fréquences, ou même mieux, faire en sorte qu’il n’y en ait plus? Un gestionnaire de copropriété pourrait être la réponse à ces questions existentielles, bien que personne n’oserait parier sur une élimination totale des sinistres dans son immeuble.
Programme d’entretien préventif
Chez GestioncondoVIP, une entreprise que j’ai cofondée en 2015, nous avons mis en place un programme préventif ponctuel, afin qu’un syndicat évite (autant que faire se peut) d’avoir à nager en eaux troubles. Raison pour laquelle les copropriétaires et administrateurs qui lisent cette chronique, sans pour autant recourir aux services d’un gestionnaire, auraient peut-être intérêt à reconsidérer cette option.
Pourquoi? Parce que dans les faits, la plupart des administrateurs de copropriété n’ont pas toutes les connaissances requises pour assumer leur fonction, et sont encore moins disponibles pour déployer un programme comme celui dont je viens de parler. Sauf exception. Imaginons un immeuble comprenant 50 portes. À moins que les administrateurs soient retraités, à peu près personne n’aura le temps d’entreprendre cette démarche et d’assurer les suivis adéquats.
Chauffe-eau, toitures et le reste…
Pour éviter un dégât d’eau, les chauffe-eau doivent figurer en tête de liste des appareils à placer sous haute surveillance. Identifier leur date d’installation, assortie d’une facture du plombier et d’un échéancier de remplacement, se voudra une approche préventive qui devrait porter ses fruits. Ces appareils doivent être remplacés au plus tard tous les 10 ans, autrement les risques de fuites augmenteront considérablement.
Mais la prévention des dégâts d’eau va beaucoup plus loin. Cet exercice doit également passer en revue le béton des fondations, sur lequel peuvent se créer des fissures et des infiltrations d’eau. Idem pour les façades extérieures d’un bâtiment, dont le mortier, qui relie les briques entre elles, peut devenir extrêmement poreux au fil du temps. Le calfeutrage est une autre composante à inspecter régulièrement, sans oublier les fenêtres, qu’il faudra remplacer à la fin de leur durée de vie utile.
L’assureur quitte le navire
À défaut d’avoir mis en place une politique pour lutter efficacement contre les dégâts d’eau, la valeur de votre investissement pourrait piquer du nez, par exemple si l’assureur du syndicat quitte le navire parce que celui-ci fuit de partout. Il faut à tout prix empêcher les infiltrations d’eau en assurant l’étanchéité de votre immeuble, autrement il se pourrait qu’éventuellement, ces infiltrations se transforment en dégât d’eau. Il faut se rappeler qu’une assurance sert à indemniser un sinistre fortuit, et non un dégât d’eau qui provient d’une infiltration insidieuse depuis plusieurs années.
Prenons l’exemple d’une toiture qui coule au compte-gouttes pendant une ou deux décennies. Personne ne s’en aperçoit, jusqu’à ce qu’un événement météo aggrave le problème, au point de générer un dégât d'eau. Des scénarios comme celui-là surviennent fréquemment. En pareille situation, certains assureurs ne paieront pas pour les dommages qui en résulteront, considérant que le sinistre est le fruit de dommages graduels causés par l’eau.
Preuves d’étanchéité
Les compagnies d’assurance sont échaudées, au point où elles sont de plus en plus nombreuses à exiger des preuves -, à plusieurs syndicats de copropriétaires -, démontrant que leurs toitures et leurs façades sont étanches. À défaut d’obtenir ces attestations, soit que la franchise pour dégâts d'eau grimpera en flèche, soit que cette couverture se verra supprimée. Il se pourrait, aussi, que l’assureur décide de ne pas renouveler la police d'assurance du syndicat.
Lorsque cela se produit, il faut en trouver une autre. À défaut d’y parvenir, une collectivité de copropriétaires devra souscrire un produit d’assurance hors normes, assorti d’une prime et de franchises qui pourraient faire très mal. Non seulement aux finances d’un syndicat, mais également aux copropriétaires eux-mêmes, par le fait d’une augmentation des frais de condo (charges communes) qu’ils n’auraient peut-être plus les moyens de payer.
Attention à la sous-assurance
Bon nombre de syndicats de copropriétaires ne peuvent affirmer, avec certitude, que leur assurance couvrira l’immeuble pour sa valeur de reconstruction, advenant un sinistre et que la perte est totale ou partielle. En pareille situation, un syndicat se retrouverait en état de sous-assurance. Rappelez-vous que généralement, l’assurance responsabilité des administrateurs ne couvre pas une erreur de ce genre. Prenez donc la peine de consulter un évaluateur agréé, à qui vous donnerez le mandat de vérifier si cette valeur de reconstruction est suffisante.
Dans ma prochaine chronique, je vous parlerai d’une des dispositions prévues dans la loi 141. Elle concerne la description des parties privatives, qui devra être produite par la plupart des syndicats d’ici le 13 juin 2020.
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