Le gestionnaire de copropriété est un homme ou une femme-orchestre, mais aussi l’allié indéfectible des syndicats de copropriétaires. Les administrateurs qui n’ont pas l’expertise pour gérer adéquatement leur immeuble devraient, peut-être, songer à recourir à ses services. Ils éviteront ainsi les risques d’erreurs qui pourraient être coûteuses. La saine gestion d’un immeuble est primordiale, afin d’éviter les dérapages qui causent un tort parfois considérable à une collectivité de copropriétaires.
La plupart des administrateurs travaillent bénévolement. Ils occupent ce poste en plus d’avoir un travail à plein temps. Bien souvent, ceux qui acceptent d’assumer cette fonction le font par défaut, car personne n’a réellement envie d’être l’heureux élu. Les plus vaillants sont appelés à faire des heures supplémentaires les soirs en semaine, et parfois même la fin de semaine, pour que leur copropriété soit adéquatement prise en charge.
Administrer à l’aveugle
S’ajoute à cette difficulté celle d’administrer à tâtons et d’une manière approximative, bien souvent, en raison d’une méconnaissance des enjeux propres à la copropriété divise. Plus particulièrement sur le plan légal. On voit aussi des administrateurs qui, las d’être constamment sollicités pour gérer le bien d’autrui — à savoir l’immeuble —, démissionnent, soit parce qu’ils sont épuisés, soit parce qu’ils ont l’impression d’accomplir une tâche ingrate.
Un gestionnaire pourrait leur faciliter la tâche, à la condition qu’il soit compétent, disponible et capable de s’entourer des bonnes personnes pour l’appuyer dans son travail. C’est le cas d’une entreprise appelée Sequoia, que j’ai cofondée au tournant de l'année 2009. Par définition, un gestionnaire ne se substitue pas aux administrateurs. Son rôle est de mettre à exécution ce que ces derniers lui demandent. Néanmoins, il s’avérera un excellent conseiller lorsque d’importantes décisions devront être prises.
Tâches multiples
Percevoir les charges communes (frais de condo), produire des documents d’appel d’offres pour choisir les bons sous-traitants, par exemple un paysagiste ou une compagnie qui fait du déneigement, fait partie du quotidien d’un gestionnaire de copropriété. Parmi d’autres tâches qui pourraient lui être confiées, il serait possiblement appelé à faire des recommandations, notamment au regard de la situation financière d’un syndicat. Il le fera, entre autres, pendant la préparation du budget annuel, afin qu’une copropriété puisse assumer une réalité économique compatible à ses besoins. Cela est d’autant plus vrai pour le fonds de prévoyance.
En tant que partenaires indéfectibles du syndicat, toujours prêt à défendre ses intérêts, nous accomplissons diverses autres tâches, dont la négociation du coût des polices d’assurance, une assistance pendant les réunions du conseil d’administration, ainsi que la préparation et la convocation aux assemblées générales annuelles de copropriétaires, ce qui inclut (entre autres) la rédaction des procès-verbaux.
Le gestionnaire joue un rôle-conseil
Sequoia peut également mandater les bons sous-traitants, après en avoir reçu instruction par le conseil d’administration, qui feront les réparations requises dans les parties communes. Nous pouvons aussi jouer un rôle-conseil, par exemple lorsqu’il faut négocier des contrats liés à la maintenance d’un bâtiment, ou faire produire un carnet d’entretien, lequel devra être conséquent avec les besoins de l’immeuble. De plus, nous offrons un service d’assistance 24 heures sur 24, sept jours par semaine.
Retenir les prestations d’un gestionnaire de copropriété est coûteux, me direz-vous. Là-dessus, je vous répondrais que vous n’avez pas tout à fait raison, car nous offrons différents forfaits adaptés aux petites et aux plus grandes copropriétés.
Administrateur : une énorme responsabilité
Mais l’argument du prix ne vaut rien si le gestionnaire ne donne pas entière satisfaction. Pour atteindre cet objectif, il lui faut connaître les nombreux rouages propres à la copropriété, sans quoi ses performances feront piètre figure. Elles risquent même d’entraîner un syndicat dans une situation précaire. Cette charge ne saurait être assumée en dilettante. Elle exige des connaissances dans divers domaines, par exemple la comptabilité, l’architecture et, bien sûr, le cadre législatif qui régit ce concept d’habitation collectif.
L’immeuble dans lequel vous habitez vaut probablement plusieurs millions de dollars. Par conséquent, la tâche des administrateurs est énorme, à savoir celle d’assurer l’entretien et la pérennité du patrimoine bâti, ce qui n’est pas une mince affaire. S’ils devaient commettre une faute dans l’exercice de leurs fonctions, ils pourraient en être tenus responsables personnellement. Il n’y a donc aucun risque à prendre.
Valeurs des condos à la hausse
De leur côté, les copropriétaires doivent veiller à ce que leurs administrateurs fassent le travail, car c’est l’investissement d’une collectivité d’individus qui en dépend. L’immeuble représente l’enveloppe protectrice des appartements qui s’y trouvent. Il faut donc lui donner beaucoup d’amour, comme dirait l’autre, afin que les condos gagnent en valeur.
À défaut d’être encadrés par un ordre professionnel en gestion – cela viendra un jour — nos gestionnaires de copropriété adhèrent (officieusement) aux valeurs nobles que sont la probité, l’éthique et la déontologie. En outre, l’entreprise dispose d’une assurance responsabilité civile et professionnelle, ce qui est primordial dans ce secteur d’activité. Par ailleurs, nous souscrivons à une formation continue.
Laissez-vous guider par notre expertise, car il est important d’y voir clair en matière de copropriété, afin d’éviter une déroute et d’aboutir dans le fossé. Les copropriétés autogérées diront « qu’on n’est jamais mieux servis que par soi-même. » À cela, je répondrais que chez Sequoia, « Nous gérons les copropriétés comme s’il s’agissait des nôtres. »
Michael Chetboun
Cofondateur
Sequoia
Tél: 514 564-2200
