Une étude qui confirme les appréhensions

13 mars 2022 — Une étude sur le fonds de prévoyance a récemment été réalisée par l’Institut canadien des actuaires. Cette étude a confirmé une appréhension entretenue depuis plusieurs années : l’indiscipline de nombreux syndicats de copropriétaires a pour conséquence que le fonds de prévoyance des copropriétés reste encore trop souvent dégarni ou insuffisant. Il y est mentionné ce qui suit : Malheureusement à ce jour, les niveaux initiaux des sommes accumulées dans le fonds de prévoyance — selon les contributions minimales admissibles au fonds, calculées conformément à la loi — sont insuffisants pour assurer un amortissement raisonnablement uniforme des coûts au fil du temps et, sans surprise pour les personnes informées, se traduiront par une hausse des frais de copropriété ou des fonds insuffisants pour les réparations et les remplacements des parties communes. 

La réforme législative

Pour constituer un fonds de prévoyance adéquat, le conseil d'administration doit estimer le coût des réparations majeures et remplacement des parties communes. Le Projet de loi 16 a modifié le Code civil du Québec afin d’assujettir le syndicat des copropriétaires à certaines obligations supplémentaires, dont celle d’obtenir une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant, en vue de payer les réparations majeures ou le remplacement des parties communes. Cette étude doit être tenue à la disposition des copropriétaires.

L'article 1071 du Code civil du Québec a été modifié, en décembre 2019, par le Projet de loi 16 . Désormais, il comporte un nouvel alinéa qui prévoit que « Tous les cinq ans, le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études. ». C'est un règlement du gouvernement qui déterminera la forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision de cette étude de fonds de prévoyance ainsi que les personnes autorisées à l'établir. 

Une réforme qui tarde

Les modifications ci-haut décrites ne sont pas encore entrées en vigueur, à ce jour. Elles le seront selon les modalités suivantes:

• Pour les copropriétés établies avant le 10 janvier 2020, au plus tard trois (3) ans après l’entrée en vigueur du premier règlement pris en application de la disposition pertinente du Code civil du Québec. Si ce règlement est adopté en 2022 comme prévu, cette étude sera donc exigée à compter de 2025.;
• Pour les copropriétés établies après le 10 janvier 2020, ces obligations entrent en vigueur au moment de l’entrée en vigueur de ce premier règlement pris en application de la disposition pertinente du Code civil du Québec.

Un avenir incertain

De nombreux observateurs craignent que le délai d'entrée en vigueur (3 ans) de l'obligation d'établir une étude de fonds de prévoyance et le délai de 10 ans pour capitaliser les sommes nécessaires (de façon à ce que le fonds de prévoyance soit suffisant) risquent de fragiliser davantage financièrement les copropriétés. Or un tel constat pourrait entraîner une perte de confiance chez les acheteurs à l’égard de ce concept d’habitation collective.

Montréal 13 mars 2022

Condolegal