La Cour supérieure du Québec a rendu jugement, le 25 janvier 2022, concernant le champ d’application du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, lorsqu’il prévoit, à l’article 2 (1) 2 b), que le plan de garantie obligatoire s’applique, en matière de copropriété divise principalement résidentielle, entre autres à « un bâtiment multifamilial comprenant au plus quatre (4) parties privatives superposées, sans tenir compte, dans le calcul de ces quatre (4) parties, des espaces privatifs dont la destination est le stationnement ou le rangement ».
Historique du dossier
Le dossier émane de projets de construction situés à Brossard et à Delson, pour lesquels le promoteur, initialement accrédité au plan de garantie obligatoire, considérait que tel n’était plus le cas puisqu’après modifications dans la disposition des unités et des lots, ces bâtiments comptaient désormais plus de quatre (4) parties privatives superposées. En effet, les bâtiments comportaient cinq (5) numéros de lots privatifs superposés, certaines des unités résidentielles étant composées de deux (2) lots distincts, l’un au-dessus de l’autre. De plus, le premier niveau comprenait non seulement un garage commun mais une certaine portion désignée « zone gymnase / atelier », partie privative.
La décision arbitrale
L’arbitre qui fut d’abord appelé à trancher la question a considéré que l’entrepreneur avait fait la preuve que l’espace privatif au sous-sol, dont la destination était un gymnase ou un atelier, devait être pris en compte dans le calcul du nombre de « parties privatives superposées ». Quant aux unités résidentielles composées de deux (2) lots superposés, il s’est dit d’avis qu’elles permettaient de considérer que l’on devait compter dans ces immeubles cinq (5) « parties privatives (désignées par numéro de lot) superposées ». Il concluait donc que les bâtiments en cause n’étaient pas soumis au plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.
Le jugement de la Cour supérieure
Garantie de construction résidentielle (GCR) ayant entrepris un recours en révision judiciaire de la sentence arbitrale, le juge relate que pour arriver à sa conclusion, l’arbitre avait erronément considéré que les unités résidentielles réparties sur deux étages constituaient des parties privatives superposées doubles. Le juge s’exprime notamment comme suit :
« 11. De l’avis du soussigné, la conclusion à laquelle en arrive l’arbitre est absurde voulant que les condos sur deux étages où sont placés à l’étage le plus bas, la cuisine, la salle à manger et le salon, et à l’étage plus haut, la chambre à coucher, la salle de bain et la salle de lavage constituent deux parties privatives distinctes comme si c’était dissociable.
(…)
14. De plus, ce n’est pas parce que le premier alinéa de l’article 1055 C.c.Q. prévoit que l’état descriptif dans la déclaration de copropriété comprend la désignation cadastrale des parties privatives que ça implique que chaque numéro de lot correspond à une partie privative - rien n’empêche qu’une partie privative puisse recevoir plus d’un numéro de lot. »
Le juge n’aborde pas, dans sa décision, la question de la partie privative « gymnase / atelier » située au niveau sous-sol. Il a néanmoins annulé la sentence arbitrale et déclaré que les bâtiments concernés dans cette affaire sont des bâtiments qui n’ont pas plus de quatre (4) parties privatives superposées. Ils sont conséquemment soumis au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs administré par GCR.
