La plupart des déclarations de copropriété vous obligent, en tant que copropriétaire, à souscrire et maintenir en vigueur une assurance responsabilité civile, ainsi qu’une assurance couvrant vos biens meubles et les améliorations à votre partie privative.
Mais au-delà de ces couvertures d'assurance parfois obligatoires, vous pouvez également souscrire une garantie complémentaire facultative. Sachez toutefois que tous les risques ne sont pas couverts par ce produit d’assurance.
Voici quelques scénarios pour lesquels la garantie complémentaire pourrait être d’un précieux secours.
Immeuble sous-évalué
À défaut par le syndicat d’assurer l’immeuble pour sa valeur de reconstruction, en cas de sinistre, l’indemnité d’assurance risque d’être insuffisante pour le réparer ou le reconstruire. Certains conseils d’administration, plus particulièrement dans les petites copropriétés, ont tendance à sous-estimer (volontairement ou involontairement) les coûts de reconstruction de l’immeuble. Ils agissent ainsi par ignorance ou afin de payer des primes d’assurance moins chères.
Un tel scénario serait préjudiciable aux copropriétaires. Et pour cause, puisque advenant un sinistre, la règle proportionnelle serait appliquée par l'expert en sinistre, s'il s'avère que l'immeuble est sous-assuré. En pareille situation, votre syndicat ne serait pas indemnisé pour la totalité des dégâts subis, ce qui l'obligerait à assumer une partie des coûts de reconstruction de l’immeuble. Cela se ferait au moyen d'une ponction des sommes accumulées à même le fonds d'exploitation de la copropriété, ou par un appel de charges (cotisation spéciale) advenant un manque de liquidité. Le fonds de prévoyance pourrait aussi, dans certains cas, servir à cette fin.
Il faut savoir que la majorité des assureurs offrent d’office aux copropriétaires, en assurance habitation, une couverture pour l’insuffisance d’assurance dans leurs formulaires qui découlent de ceux du Bureau d'assurance du Canada (BAC) qui comprend cette protection. Elle est généralement de 1 fois ou 2 fois le montant de la couverture pour les biens meubles. Même si le syndicat est théoriquement assuré adéquatement, elle amène quand même une couverture à l’assuré en cas d’insuffisance.
Franchise élevée
En raison de sinistres récurrents (ex. : dégâts d’eau), certains syndicats de copropriétaires se voient imposer des franchises qui peuvent se chiffrer à 25 000 $, 50 000 $ et même 100 000 $. Si les dommages causés par le sinistre sont évalués en deçà des sommes précitées, aucune indemnité ne sera versée par l’assureur. Par contre, si le montant des dommages excède lesdites sommes, la franchise sera déduite de l’indemnité payée. Dans les deux cas, il pourrait en résulter un appel de charges auprès des copropriétaires.
Certains risques peuvent être totalement exclus de la police d’assurance du syndicat. À titre d’exemple, un assureur pourrait décider de ne plus couvrir ce dernier advenant un dégât d’eau, à cause d’une trop grande récurrence pour ce type de sinistre. En pareille situation, les copropriétaires pourraient être tenus de payer les dommages avec leurs propres deniers.
Limitation de garantie
Les assureurs peuvent également imposer des limitations de garantie pour certaines couvertures, dont les refoulements d’égout. Plusieurs syndicats ont tendance à sous-estimer le coût d’un refoulement d’égout. À eux seuls, les frais de démolition et de décontamination peuvent gruger une portion substantielle de l’indemnité versée, et ne laisser que des miettes pour la reconstruction. Dans le cas où un assureur ne paierait que 50 000 $ pour ce type de sinistre, alors que les dommages s’élèvent à 100 000 $, les copropriétaires pourraient être contraints de payer la différence.
Soyez prévoyant
En résumé, si (en tant que copropriétaire) vous avez eu la brillante idée de souscrire une garantie complémentaire pour insuffisance et/ou absence d’assurance du syndicat, les sommes qui risquent de vous être réclamées (à la suite d’un appel de charges) pourraient être remboursées en tout ou en partie par votre assureur.
Montants couverts
Habituellement, la limitation de garantie pour insuffisance et/ou absence d’assurance du syndicat tient compte du montant accordé pour couvrir vos biens meubles. À titre d'exemple, votre couverture équivaudrait à quatre fois le montant maximum que l’assureur paierait pour vos biens meubles, et ce, dans le cadre d'un même sinistre. Néanmoins, étant donné que les garanties complémentaires offertes par les assureurs ne sont pas toutes identiques, vous auriez intérêt à bien comprendre les termes qui régissent la vôtre.
BON À SAVOIR! Si votre syndicat n’a assuré l’immeuble que pour la moitié du coût de sa reconstruction, vous risquez (en tant que copropriétaire) d’en payer le prix fort. En cas de sinistre, l’assureur appliquerait la règle proportionnelle, si bien qu’il ne paierait que la moitié du montant d’argent requis pour restaurer ou reconstruire les parties communes ou privatives. C’est pourquoi, en tant que copropriétaire, vous avez tout intérêt à souscrire une couverture d’assurance qui vous protégerait contre la négligence de votre syndicat.
À RETENIR : Lorsque la couverture d’assurance souscrite par votre syndicat n’est pas suffisante, ce dernier doit généralement procéder à un appel de charges (cotisation spéciale). Si vous avez souscrit une garantie complémentaire pour insuffisance et/ou absence d’assurance du syndicat, votre assureur personnel pourrait vous rembourser, en tout ou en partie, les sommes que vous auriez payées sous forme de cotisation spéciale.
ATTENTION! Tous les contrats d’assurance comportent des limites et des exclusions. À titre d'exemple, l’assurance copropriétaire non occupant (bailleur) ne comporte généralement pas de protection pour l'insuffisance d'assurance et/ou absence d’assurance du syndicat. Votre représentant en assurance de dommages doit vous expliquer ces modalités, car il a un devoir de conseil en cette matière.
CONSULTEZ L’OUVRAGE : L’assurance condo, Tout ce qu’il faut savoir aux pages 127 et suivantes.
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