La plupart des contrats d'assurance incluent des franchises (également appelées « déductibles »), dont les montants varient en fonction du risque assuré. Par exemple, la franchise pour les dégâts d’eau est généralement plus élevée que celle pour les incendies. La franchise a pour objectif de responsabiliser l’assuré en lui faisant prendre en charge une partie des réparations des dommages causés par le sinistre. Pour le syndicat, l'avantage réside dans la réduction de sa prime, tout en encourageant la prévention des sinistres.
Pour une collectivité de copropriétaires, cette franchise touche l’assurance du bâtiment et l’assurance responsabilité civile du syndicat, des administrateurs, des officiers d’assemblée et du gérant. Concernant l’assurance du copropriétaire, chaque contrat d’assurance d’habitation contient généralement une ou plusieurs franchises qui varient selon la nature du sinistre subi.
Qu’est-ce qu’une franchise d’assurance?
Il s’agit d’une somme d’argent qui doit être déduite du montant de l’indemnité versée par l’assureur. Elle doit être assumée par l’assuré à la suite d’un sinistre. Ce montant, qui est indiqué dans le contrat d’assurance, est établi par l’assureur selon son bon vouloir. La franchise peut se décliner de deux façons : soit que l’assureur n’intervient qu’au-delà du seuil de la franchise, soit que le montant de la franchise est déduit des indemnités qu’il verse. Lorsqu’il s’agit de dommages occasionnés à l’immeuble, l’assuré, en l’occurrence le syndicat de copropriétaires, doit ainsi prendre à sa charge une partie du coût des travaux de réhabilitation, et ce, à même le fonds de roulement, le fonds d’auto assurance, le fonds de prévoyance (pour certains travaux seulement) ou au moyen d’une cotisation spéciale (appel de charges).
Avantages et inconvénients
Le montant de la franchise affecte directement celui de la prime. Plus la franchise est élevée, plus le coût de la prime est en principe abaissé. Par contre, en cas de sinistre, l’assuré devra assumer les sommes qui ne seront pas prises en charge par l’assureur. Par ailleurs, il faut savoir que la franchise a généralement un effet salutaire :
Toutefois, le montant de la franchise ne doit pas être exorbitant. Or, l’augmentation constante du montant des franchises imposé par les assureurs, au sein des copropriétés québécoises, est une situation de plus en plus préoccupante. Elles touchent essentiellement l’assurance de dommages. Cette réaction des assureurs est la conséquence de sinistres à répétition observés en copropriété divise, plus particulièrement ceux causés par des dégâts d’eau (ex. : bris de tuyauterie ou de chauffe-eau, débordements et infiltrations). De nombreux syndicats se sont donc vu imposer (par leur assureur) des franchises de plusieurs dizaines, voire centaines de milliers de dollars. Cela peut mettre en péril la santé financière d’une copropriété et des copropriétaires. En Ontario, la jurisprudence a statué qu’un montant de franchise excessif équivaut à un défaut du syndicat d’honorer ses obligations. Pour contrer ce phénomène, l’Ontario a introduit le principe de la « franchise raisonnable » dans sa règlementation.
Franchise raisonnable
L’idée d’une franchise raisonnable a également été retenue par le législateur (en 2018) dans le Code civil du Québec. L’objectif : enrayer les franchises déraisonnables introduites dans de trop nombreux contrats d’assurance du syndicat. Ainsi, l’article 1073 du Code civil du Québec a été modifié, de sorte que l’assurance de l’immeuble doive comporter une franchise raisonnable. Par ailleurs, il faut savoir que le gouvernement s’est réservé le droit d’établir, par règlement, les critères selon lesquels une franchise serait considérée comme déraisonnable.
Répartition
Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises constituent des charges qui sont réparties entre les copropriétaires, en proportion de la valeur relative de leur fraction (article 1064 du Code civil du Québec). Ce mode de répartition représente la règle, car la disposition légale qui la prescrit est d’ordre public de protection.
Toutefois, le syndicat peut requérir un dédommagement d'un copropriétaire, si le sinistre a été occasionné par sa faute et, dans les cas prévus au Code civil du Québec, par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.
Réduire la fréquence des sinistres
Comment éviter les augmentations de franchises? En déployant des mesures préventives pour identifier les risques, par exemple les dégâts d’eau, et en requérant les services d’un professionnel en bâtiment. Ce dernier établira un programme d’entretien qui réduira non seulement la fréquence des sinistres, mais limitera aussi l’accroissement du taux de sinistralité dans l’immeuble, afin que votre assureur vous impose une franchise raisonnable. Vous pourriez aussi prévoir d’autres dispositions à votre déclaration de copropriété, afin de contraindre chacun des copropriétaires à remplacer tout réservoir d’eau chaude qui aurait plus de 10 ans.
La gestion inappropriée des sinistres
En raison du montant élevé de la franchise, les administrateurs d’une copropriété pourraient être tentés de ne pas déclarer un sinistre à leur assureur, considérant que le syndicat n’a aucune chance d’être indemnisé. Or, sachez que votre syndicat aurait peut-être eu droit à une indemnité.
Il est souvent difficile d’évaluer, avec exactitude, le montant des dommages causés par un sinistre. Pour le savoir, il faut chiffrer les travaux inhérents aux réparations à faire. Les administrateurs qui choisissent de ne pas déclarer un sinistre courent un risque : priver le syndicat qu’ils administrent d’une indemnisation dont ce dernier aurait peut-être pu se prévaloir, et engager leur responsabilité personnelle pour ne pas l’avoir fait.
BON À SAVOIR ! Si un tiers est responsable des dommages subis dans une copropriété, vous pouvez lui réclamer le remboursement du montant de la franchise et des dommages non remboursés par votre assureur.
À RETENIR : Le montant de la franchise peut être évolutif, en fonction du nombre de réclamations enregistré au dossier du syndicat. Le conseil d’administration a donc tout intérêt à éviter les sinistres dans l’immeuble, car depuis quelques années, les assureurs n’hésitent plus à augmenter substantiellement les primes et les franchises, advenant qu’un syndicat leur adresse des réclamations à répétition.
ATTENTION ! Une franchise élevée permet d’obtenir des primes beaucoup plus basses, ce qui peut créer l’illusion d’avoir payé moins cher sa couverture d’assurance. Par ailleurs, lorsque ladite franchise est excessive, cela signifie que les administrateurs n’ont peut-être pas honoré pleinement leurs obligations d’assurer l’immeuble pour sa valeur de reconstruction (valeur à neuf). Encore là, ils pourraient engager leur responsabilité personnelle, car ce type d’erreur n’est généralement pas couvert par leur assurance responsabilité civile.
CONSULTEZ L'OUVRAGE : L’assurance condo, Tout ce qu’il faut savoir
