Les sinistres en copropriété sont nombreux : fuite d’eau, dégât d’eau, vandalisme, incendie, etc. Si le sinistre affecte les parties communes et parties privatives de la copropriété, c’est au conseil d’administration de se charger de la déclaration de sinistre auprès de l’assureur du syndicat et de la réparation de celui-ci. La gestion efficace d’un sinistre requiert le déploiement d’actions promptes et efficaces, afin que votre immeuble soit réparé ou reconstruit dans les plus brefs délais. Voici, en résumé, les précautions à prendre et une liste des choses à faire dès que vous avez pris connaissance d’un sinistre, que ce soit dans les parties privatives ou communes.
Vous êtes propriétaire
Que vous soyez copropriétaire occupant de votre appartement sinistré, ou qu’il soit habité par un locataire ou toute autre personne, vous devrez poser les gestes qui s’imposent:
Informer immédiatement vos administrateurs ou le gestionnaire de la copropriété qu’un sinistre est survenu;
Trouver l’origine du sinistre. S’il s’agit d’un dégât d’eau et que celui-ci prend sa source dans votre appartement, il vous faudra déployer les mesures appropriées pour limiter les dommages. Rappelez-vous que tout doit être fait en évitant de mettre la vie ou la sécurité de quiconque en péril.
Par ailleurs, n’oubliez pas que peu importe l’ampleur des dommages ou leur cause présumée, vous devriez toujours les déclarer à votre courtier ou assureur, en décrivant les circonstances du sinistre. Il devrait en être de même pour votre locataire, à plus forte raison s’il a souscrit une assurance habitation.
Vous êtes administrateur ou gestionnaire
Si vous êtes administrateur ou gestionnaire de la copropriété concernée, et que vous avez été informé qu’un sinistre est survenu, il vous faut prendre les mesures conservatoires qui s’imposent et en aviser l’assureur du syndicat, quelle que soit la nature des dommages ou leur origine présumée. S’il s’agit d’un dégât d’eau, évacuez l’eau et faites assécher les locaux affectés par le sinistre. Encore là, vous devez communiquer vos intentions à votre assureur, afin qu’il puisse en prendre connaissance et juger de leur pertinence.
Comment et quand déclarer le sinistre?
La déclaration de sinistre doit être faite à l’assureur le plus tôt possible, en respectant les prescriptions prévues au contrat d’assurance (ex. : lettre recommandée ou courrier électronique). À cet égard, l'article 2471 du Code civil du Québec stipule que :
« À la demande de l’assureur, l’assuré doit, le plus tôt possible, lui faire connaître toutes les circonstances entourant le sinistre, y compris sa cause probable, la nature et l’étendue des dommages, l’emplacement du bien, les droits des tiers et les assurances concurrentes ».
Lorsqu’il faut prendre des mesures immédiates, par exemple assécher les murs et les plafonds, la déclaration de sinistre peut se faire par téléphone avec un membre du conseil d’administration (ou parfois avec le gestionnaire) et l’assureur. Mais sachez qu’en tout temps, une déclaration écrite devrait être transmise en bonne et due forme à l’assureur, accompagnée d’une preuve de dépôt et de livraison.
Ne pas déclarer un sinistre avec diligence, ou encore produire une déclaration mensongère ou erronée pourrait entraîner de très fâcheuses conséquences. Dans certains cas, votre assureur pourrait refuser de vous verser les indemnisations demandées, voire en réduire le montant.
Sauvegardez la preuve
N’effacez pas les traces du sinistre avant la visite de l’expert en sinistre, car il vous sera difficile d’établir le montant des dommages. Si vous le pouvez, documentez le sinistre au moyen de photos ou de vidéos.
Photographiez les objets détrempés avant de les jeter, afin d’étayer votre réclamation. Attention : en cas d’incendie, ne vous aventurez pas sur les lieux sinistrés, à moins d’avoir obtenu l’aval des autorités compétentes. Et, sauf en cas d’urgence, n’effectuez aucune réparation tant que votre assureur ne vous a pas autorisé à les faire.
Travaux d’urgence : ne perdez pas une seconde
S’il s’agit d’un dégât d’eau, vous devrez assécher les lieux sinistrés le plus rapidement possible. Ceci évitera l’apparition de moisissures. Les deux premiers jours sont cruciaux en pareilles circonstances. Vous devriez donc retenir les services d’entreprises en nettoyage après sinistre. Votre assureur pourrait les mandater lui-même et les dépêcher ensuite sur les lieux. Cela dit, avant d’autoriser quelques travaux que ce soit, assurez-vous de bien comprendre ce que les entreprises retenues comptent faire. Prenez également le temps de vous informer des tarifs exigés!
Cession de créance
Les entreprises en nettoyage après sinistre, les entrepreneurs et les autres fournisseurs de services pourraient vous demander de signer une cession de créance. Celle-ci permettrait à l’assureur de payer directement les factures pour des travaux réalisés chez vous, et ce, en déduction du montant d’indemnisation qui vous est alloué. Cette cession n’est toutefois pas obligatoire, car si elle simplifie le paiement des prestataires de services, elle peut néanmoins rendre difficile le contrôle des dépenses relatives aux travaux effectués.
Pour mieux contrôler les dépenses liées à vos indemnités, demandez que soit inscrit, sur la cession de créance, un montant maximum payable pour les travaux à faire. La somme indiquée ne devrait pas excéder le montant maximal (inscrit au contrat d’assurance) que l’assureur verserait en cas de sinistre. De plus, évitez qu’il ne paie la dernière tranche des sommes dues à l’entrepreneur, et ce, tant et aussi longtemps que vous ne vous serez pas déclaré satisfait des travaux. Cette satisfaction peut être signifiée au moyen d’une lettre. Vous pouvez aussi demander que le dernier paiement soit fait par chèque conjoint libellé à votre nom et celui de l’entrepreneur. Vous éviterez, ainsi, que cette cession de créances devienne un possible chèque en blanc.
Qu’est-ce qu’un « expert en sinistre » et comment se comporter avec lui?
Une fois la déclaration de sinistre complétée, divers intervenants vont entrer en scène : les assureurs du syndicat, mais aussi ceux des copropriétaires et des locataires qui désigneront leurs experts en sinistre. Ces derniers agiront comme des représentants de l’assureur, qui a généralement le mandat d’enquêter sur les causes des dommages, d’évaluer leur étendue et/ou d’identifier leur responsable, s’il s’en trouve.
Ils communiqueront avec les assurés concernés pour les guider dans leurs démarches de réclamation. Ils voudront aussi valider votre déclaration de sinistre, identifier sa cause et, en règle générale, examiner les lieux sinistrés. Ces experts en sinistres feront également une estimation des dommages et en négocieront le règlement. Si des personnes ont été blessées, ils demanderont à les rencontrer. Vous avez tout intérêt à collaborer avec eux. Pour tout dire, coopérer constitue la règle d’or.
La gestion d’un sinistre qui affecte une partie privative
Le conseil d’administration ou le gestionnaire n’est responsable que de l’administration des parties communes. Il ne peut intervenir sur des parties privatives que s’il est mandaté par le copropriétaire sinistré pour le faire, auquel cas, il administrera le sinistre et servira d’intermédiaire entre le copropriétaire (ou l’occupant) et l’assureur du syndicat.
BON À SAVOIR ! Au lendemain d’un sinistre d’une grande ampleur, les administrateurs devraient publier un communiqué, lequel expliquerait aux copropriétaires et aux occupants de l’immeuble ce qui s’est passé. Ce document devrait aussi expliquer quelle sera la suite des choses.
À RETENIR ! Pendant la gestion d’un sinistre, le conseil d’administration devrait avoir en main, en tout temps, les clés des appartements sinistrés pour y accéder au besoin. Si cela pose problème, par le fait d’un manque de coopération par les copropriétaires concernés, le syndicat ne pourrait pas être blâmé si les travaux tardaient à démarrer.
ATTENTION ! Les dégâts d’eau sont les sinistres les plus fréquents en copropriété. Ils supposent le déploiement d’actions concertées, menées rapidement et de façon coordonnée. Lorsqu’un tel sinistre survient, le temps est le premier facteur à considérer, afin de limiter la casse et d’activer les réclamations d’assurance au plus vite.
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