L'article 1039 du Code civil du Québec prévoit que la collectivité des copropriétaires, en tant que personne morale, a pour mission la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes. Cet article énonce également que le syndicat de copropriétaire doit veiller à l'exécution des travaux travaux nécessaires pour éviter une détérioration des parties communes de l’immeuble. En cas de manquement, le syndicat peut engager sa responsabilité civile.
Défis Croissants
L’entretien et la conservation du patrimoine bâti sont donc essentiels pour toute copropriété qui se respecte. Or, les syndicats de copropriétaires doivent, plus que jamais, faire face à d’importants travaux de restauration dans leur immeuble vieillissant. S’ajoute à cette réalité une réglementation complexe qui concerne la sécurité du bâti (Code de Sécurité, Chapitre Bâtiment), ainsi que des exigences accrues relatives à sa mise à niveau. Ces exigences touchent, entre autres, la réfection des toitures, des façades et des dalles de stationnements.
Les assurances obligatoires
En vertu de l’article 1073 du Code civil du Québec, tout syndicat de copropriétaires doit souscrire (minimalement) deux couvertures d’assurance, lesquelles préserveront le patrimoine des copropriétaires advenant un sinistre : une première qui couvre l’immeuble pour sa « valeur de reconstruction », et une seconde pour couvrir sa responsabilité civile. Certaines déclarations de copropriété imposent la prise d’assurances complémentaires (ex.: assurance contre les bris d’équipement). Toutefois, ces produits d’assurance n’ont généralement pas comme objet de prendre en charge les risques associés à un chantier.
Travaux qui peuvent engager la responsabilité civile du syndicat
L’entrepreneur qui réalise des travaux dans les parties communes d’une copropriété représente un risque accru. Advenant que ses travaux entraînent des dommages matériels aux biens meubles des copropriétaires ou aux immeubles voisins, la responsabilité civile du syndicat serait possiblement engagée. Son assureur pourrait être tenu, de ce fait, d’assumer les coûts résultant d’une réclamation.
Pour cette raison, tout assuré doit aviser son assureur advenant qu'il projette d’engager des travaux qui peuvent augmenter le risque assurable d’un immeuble. La compagnie d’assurance concernée pourra, ainsi, évaluer le degré d’aggravation des risques encourus, déterminer s’ils sont acceptables ou non, ou augmenter la prime d’assurance en conséquence. Un syndicat qui ne prévient pas son assureur pourrait se voir refuser le paiement (en totalité ou en partie) des dommages occasionnés par des travaux. L’assureur pourrait même procéder à la résiliation de son contrat d’assurance. Sur une note plus positive, il faut savoir que la plupart des assureurs ne s’objecteront pas à la réalisation des travaux. Ils offriront même une extension de garantie à la police d’assurance du syndicat.
L’assurance responsabilité civile de l’entrepreneur
Une fois l’assureur prévenu des travaux projetés dans la copropriété, le syndicat doit exiger que l’entrepreneur retenu pour réaliser les travaux (grands ou petits) détienne une assurance responsabilité civile, advenant que des dommages corporels ou matériels soient infligés à des tiers. Et avant même qu’il commence à travailler, il devrait fournir la preuve qu’il en a souscrit une. Cette assurance doit être assortie d’un montant de couverture suffisant. Rappelez-vous que l’assurance responsabilité civile de l’entrepreneur se veut complémentaire à l’assurance du syndicat.
Par ailleurs, votre syndicat de copropriétaires aurait intérêt d'exiger, préalablement à l’octroi d’un contrat consenti à un entrepreneur, que ce dernier le désigne comme assuré additionnel sur sa police d’assurance responsabilité civile. En cas de sinistre, l’assureur de l’entrepreneur devrait alors prendre fait et cause et assurer la défense du syndicat. Sachez qu’en règle générale, ce type de couverture prévoit qu’advenant la résiliation ou la modification de la police, l’assuré additionnel doit en être prévenu au moyen d’un avis écrit, et ce, dans les 30 jours avant l’entrée en vigueur de ladite résiliation ou modification.
L’assurance chantier
Lorsqu'il s'agit de travaux d'une certaine importance, le syndicat devrait vérifier que l’entrepreneur détienne aussi une assurance chantier. Elle offre une protection contre les risques qui pourraient endommager les travaux entrepris, mais aussi les matériaux et fournitures utilisés sur le chantier, sans compter les ouvrages provisoires (ex. : rampes d’accès et clôture). Ce produit d’assurance couvre, habituellement, les pertes ou dommages provoqués par un incendie, une explosion, un vol ou un dégât d’eau, et ce, pour la pleine valeur des travaux. Elle démarre à compter de l’ouverture du chantier et se termine généralement à la réception des travaux.
S’il s’agit d’un chantier d’envergure qui nécessite des investissements totalisant plusieurs centaines de milliers de dollars, l’assurance chantier doit à la fois être souscrite au bénéfice de l’entrepreneur concerné et du syndicat, à titre d'assuré additionnel. Advenant une réclamation, des indemnités seraient versées aux deux parties.
Par ailleurs, sachez que si les travaux projetés nécessitent l’installation d’une machinerie mécanique sous pression (système central au gaz), de ventilation ou de climatisation, une assurance bris des machines «chantier», incluant la mise en marche et les essais, devraient aussi être souscrite.
BON À SAVOIR! Dans un projet de copropriété par phases, la copropriété initiale devrait, elle aussi, être couverte par une assurance chantier, lorsque des travaux non terminés dans les parties communes sont en voie de l’être, par exemple ceux qui ont rapport à la construction ou à l’agrandissement du stationnement souterrain, de la piscine ou des voies de circulation.
À RETENIR : Quelle que soit la nature des travaux engagés, il est capital que le syndicat en informe son assureur afin qu'il soit adéquatement protégé. De plus, lorsque les travaux sont terminés, le syndicat est responsable d'ajuster sa couverture d'assurance en tenant compte de la plus-value que ces travaux ont apporté au bâtiment.
ATTENTION! Avant de retenir les services d’un entrepreneur, assurez-vous qu’il détienne une assurance responsabilité civile couvrant les dommages et accidents infligés à autrui, ainsi qu’une assurance chantier. Il devra en faire la preuve en vous remettant une attestation d’assurance.
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