Avec la présence croissante des locataires dans les immeubles en copropriété divise, il est essentiel pour tous les intervenants de bien comprendre les enjeux relatifs aux couvertures d'assurance. Contrairement à d'autres pays, la loi québécoise n'oblige pas les locataires à souscrire une assurance habitation, laquelle couvrirait leurs biens et leur responsabilité civile en cas de sinistre. Cette absence d'obligation peut poser problème si un locataire cause des dommages et qu'il n'est pas assuré. Dans une telle situation, la déclaration de copropriété peut rendre le copropriétaire bailleur responsable des dommages causés par son locataire.
Responsabilité civile
Votre locataire est responsable des dommages causés pendant la durée de la location. L’assurance responsabilité civile du locataire le protègera contre les dommages corporels ou matériels qu’il pourrait involontairement infliger à autrui, ainsi que ceux causés par ses invités. Elle couvre également les dommages que ses biens pourraient causer à des tiers. Par exemple, elle prendra en charge un dégât d’eau provoqué par une laveuse à linge débordant dans votre appartement et chez le voisin.
Il est important d’expliquer à votre locataire l’importance d’avoir une assurance responsabilité civile. En cas de sinistre, si le locataire est responsable, il peut être tenu de rembourser le syndicat pour les montants non indemnisés par son assureur. notamment en raison de la franchise, et ce pour les frais des travaux qu’il se doit engager. Cette assurance le protège ainsi contre les réclamations de votre part, d’autres copropriétaires et du syndicat.
Biens meubles
L’assurance du copropriétaire bailleur ne couvre pas les biens personnels du locataire. C’est pourquoi ce dernier a intérêt à se procurer une assurance habitation. Ainsi, tous les biens meubles qui se trouvent dans son logement pourront être assurés, que ce soit en totalité ou en partie, contre les risques courants tels que le vol, un incendie, un sinistre et bien plus encore.
Frais de subsistance supplémentaires
En cas d'incendie ou de dégât d'eau important, votre locataire pourrait devoir être relogé. Or, dans certains cas, les travaux de réhabilitation de l'appartement qu'il loue peuvent s'échelonner sur plusieurs semaines. Pour cette raison, sa police d’assurance habitation doit inclure une garantie à ce chapitre, autrement, il ne pourrait exiger d'être indemnisé pour les dépenses excédentaires qu’il aurait engagées pour se reloger ou se nourrir.
Déclaration de copropriété
Les déclarations de copropriété prévoient généralement que le copropriétaire bailleur est conjointement responsable des dommages occasionnés par son locataire ou sous-locataire. Toutefois, de nombreux assureurs en responsabilité civile de copropriétaires ne reconnaissent pas la validité d’une telle clause, et ce en invoquant les prescriptions de l’article 1074.2 du Code civil du Québec. Ils refusent dès lors d’indemniser le syndicat de copropriétaires pour les sommes non dédommagées par son assureur, en raison notamment de la franchise, en prétextant que leur assuré (copropriétaire-bailleur) n’a commis aucune faute. Afin d’éviter un tel imbroglio juridique, il est nécessaire que la déclaration de copropriété exige que tout locataire contracte une assurance de responsabilité.
BON À SAVOIR ! Selon un sondage mené par le Bureau d’assurance du Canada, 37 % des locataires québécois n’a toujours pas d’assurance habitation. Or, en tant que copropriétaire bailleur, vous avez intérêt à exiger qu'au moment de signer le bail ou à chacun de ses renouvellements, votre locataire maintienne en vigueur une assurance habitation, et ce, pendant toute la durée du bail. Celui-ci doit donc prévoir une clause qui oblige votre locataire à souscrire ce type d'assurance, et à vous en fournir la preuve.
À RETENIR : ll devrait y avoir autant d’assurances que de personnes assurables en copropriété divise, à savoir le locataire, le copropriétaire bailleur, le propriétaire occupant et le syndicat. En outre, il est primordial que tous ces produits d’assurances soient complémentaires, afin d’éviter que certains risques ne soient pas pris en charge par l’assureur de celui qui commettrait une faute. En d’autres termes, l’assurance du locataire et du copropriétaire doit être complémentaire avec l’assurance de base du syndicat.
ATTENTION ! L’assurance du copropriétaire ne couvre ni les meubles du locataire, ni sa responsabilité civile. Qui plus est, de nombreuses déclarations de copropriété prévoient que le copropriétaire bailleur est (de plein droit) responsable de tous faits dommageables imputables à son locataire. En outre, le syndicat peut engager la responsabilité du locataire pour les dommages dont ce dernier serait l’auteur.
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