Les syndicats de copropriétaires doivent mettre en place un fonds d'auto assurance liquide et disponible à court terme. Ce fonds a pour objet d’anticiper et financer notamment les dépenses relatives à la réalisation des travaux à venir, par suite d’un sinistre. Ce fonds, obligatoire au terme de l’article 1071.1 du Code civil du Québec, est devenu nécessaire en raison d’une augmentation substantielle des franchises (déductibles) d’assurance. Le montant de ces franchises était auparavant négligeable la plupart du temps, alors qu’aujourd’hui, il peut atteindre des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars.
Réserve monétaire indispensable
Le fonds d’auto assurance permet la création d’une réserve monétaire cruciale, afin de payer les sommes que l'assurance du syndicat ne couvre pas. À titre d’exemple, lors d’un sinistre, si la franchise s’élève à 10 000 $ et que les dommages sont évalués à 18 000 $, l’assureur ne paiera que 8 000 $.
Par ailleurs, il faut savoir que le gouvernement a déterminé, par règlement, les modalités qui fixent la contribution minimale des copropriétaires à ce fonds.
Objet
Le fonds d’auto assurance, qui a trait aux couvertures d’assurance d’une copropriété, est destiné au paiement des différentes franchises (déductibles) que le syndicat de copropriétaires doit acquitter suite à un sinistre. Ces franchises touchent l’assurance du bâtiment et l’assurance responsabilité civile du syndicat, des administrateurs, des officiers d’assemblée et du gérant. Ce fonds doit également servir à réparer le préjudice occasionné aux biens pour lesquels le syndicat a un intérêt assurable (ex.: le paiement du coût des travaux de réhabilitation de l'immeuble qui ne sont pas indemnisés par l'assureur), lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peut y pourvoir (ex. : dans le cas d’un plafond de garantie, de sous-assurance ou d’exclusions).
Cette réserve d’argent est établie en fonction de la franchise (déductible) que le syndicat de copropriétaires doit acquitter, en relation aux couvertures d'assurance de la copropriété, et d’un montant additionnel raisonnable pour pourvoir aux autres paiements auxquels il est affecté. L'apport financier des copropriétaires doit égaler la franchise la plus élevée (article 2 du règlement), parmi toutes les couvertures d’assurance souscrites par un syndicat. Ne font pas partie du calcul les franchises pour tremblements de terre et inondations, advenant que ces protections fassent partie du contrat d’assurance.
Modes de capitalisation
Responsable de la conservation de l’immeuble, le conseil d’administration prépare le budget prévisionnel de la copropriété. Ce faisant, il détermine combien coûteront les charges communes (frais de condos) payables par les copropriétaires, sans oublier les sommes à provisionner dans le fonds d’auto assurance.
À cet égard, le gouvernement a déterminé, par règlement, les modalités selon lesquelles est établie la contribution minimale des copropriétaires au fonds d’auto assurance. C'est ainsi que la contribution minimale des copropriétaires à ce fonds devra être établie annuellement, lorsque le conseil d’administration adopte le budget annuel, en se référant à l’un des trois cas d’espèce suivants :
Plafonnement de la contribution minimale au Fonds d’auto assurance
Le Gouvernement du Québec a publié dans la Gazette officielle du Québec, le 22 juin 2022, un règlement modifiant le Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises. Ce règlement modifie les modalités permettant d’établir la contribution minimale au fonds d’auto assurance d’un immeuble détenu en copropriété divise de façon à ce qu’une contribution amenant le solde de ce fonds à plus de 100 000$ puisse être réduite. Néanmoins, un syndicat de copropriétaires pourra toujours décider de déposer au fonds d’auto assurance une somme supérieure à ce montant, et ce, en fonction de ses prévisions financières.
Un fonds distinct
Les sommes qui y sont accumulées demeurent la propriété du syndicat. Elles ne sont pas remboursables aux copropriétaires qui vendent leur partie privative. De plus, comme c'est le cas pour le fonds de prévoyance, le fonds d’auto assurance ne peut pas faire l'objet d'une saisie par un créancier ayant obtenu un jugement contre le syndicat. Sauf si ce jugement concerne le recouvrement d'une somme à laquelle le fonds d'auto assurance est lié.
Par ailleurs, le conseil d’administration doit utiliser ce fonds judicieusement. Il ne saurait, sous aucun prétexte, servir à financer les frais d'entretien relatifs à l’immeuble ou à l’administration courante d’une copropriété. On ne doit y faire appel que pour payer les réparations et le remplacement des parties communes, à la suite d’un sinistre.
BON À SAVOIR ! Le fonds d’auto assurance est établi en fonction des franchises et d'un montant additionnel raisonnable, afin de pourvoir aux autres paiements auxquels il est affecté. Ce fonds doit être liquide et disponible à court terme, afin que le syndicat puisse agir avec diligence, advenant la réparation des dommages causés aux biens assurés.
À RETENIR : Pour éviter toute confusion entre les sommes versées au fonds d’administration (qui est destiné aux opérations courantes), au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance, un compte bancaire distinct devrait être ouvert pour chacun d’eux.
ATTENTION ! Le défaut du conseil d'administration de constituer un fonds d'auto assurance pourrait être considéré comme une faute. À titre de mandataire du syndicat, les membres du conseil d'administration ont l'obligation de respecter la loi et d'agir avec diligence. Leur responsabilité pourrait également être engagée s'ils constituaient un fonds d'auto assurance nettement insuffisant en regard de leurs obligations, comme c'est le cas du fonds de prévoyance.
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