La surprime d'assurance est une prime qui s’ajoute à la prime existante. Elle résulte d’une aggravation du risque ou encore de la prise en charge d’un nouveau risque. Cette surprime peut être imposée en cours de contrat ou lors de son renouvellement. Les risques sont analysés en vertu de barèmes qui sont propres à chaque assureur. En bout de ligne, il reviendra au syndicat de payer cette surprime, les frais qui en découlent étant exigés de l’ensemble des copropriétaires à même leurs charges communes (frais de condos) ou, parfois, de certains d’entre eux.
L’aggravation du risque
Lorsque le risque augmente pendant que la police d’assurance est en vigueur, l'assuré doit le déclarer promptement à l’assureur. Ce dernier pourra réévaluer dès lors le montant de la prime, en fonction de son appréciation du risque. À la limite, l’assureur peut résilier la police ou proposer, par écrit, une nouvelle prime plus élevée. Si l’assuré ne donne pas suite à cette proposition dans les 30 jours qui suivent, ou refuse expressément cette augmentation, la police cesse d’être en vigueur.
Par ailleurs, les causes d’une aggravation du risque peuvent être diverses. En haut de la liste figurent :
Ajout d’un risque
Cette surprime ne doit pas nécessairement être interprétée comme une sanction, car elle permet, parfois, d’ajouter certains risques qui étaient à l’origine exclus de la couverture. Cet ajout servira (par l’ajout d’une garantie) à accroître la protection d’un assuré. À titre d’exemple, il est possible d’opter pour un avenant qui couvre les tremblements de terre.
Répartition de la surprime entre les copropriétaires
De la même manière que la prime d’assurance de la copropriété, la surprime, pour une activité régulièrement exercée dans l'immeuble, doit être répartie entre tous les copropriétaires, à titre de charge commune. Cette répartition est établie en fonction de la valeur relative des fractions. Il s’agit du seul mode de répartition possible, car la disposition légale qui le prescrit est impérative, et ce, peu importe ce que la déclaration de copropriété stipule sur cette question.
Imputer la surprime à un ou plusieurs copropriétaires
Toutefois, le copropriétaire responsable d'une aggravation du risque devrait indemniser le syndicat pour le coût de la surprime. Un tel scénario se produit lorsque le syndicat peut démontrer que la surprime est la résultante d’activités fautives et propres à un copropriétaire ou à certains d’entre eux. D’ailleurs, bien souvent, la déclaration de copropriété prévoit une clause qui impute la surprime en fonction du fait qu’une activité est générée par un copropriétaire. Une fois que ce dernier l’a payée, le syndicat peut porter au crédit de chaque copropriétaire la somme récupérée, en fonction de la valeur relative de leur fraction.
Imputer la surprime aux copropriétaires-locateurs
Dès lors que l’activité d’un copropriétaire ne contrevient pas à la déclaration de copropriété, et à la destination de l’immeuble, la dépense constituée par la surprime d’assurance relève des charges liées à la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes. Cette dépense doit à ce titre être supportées par l’ensemble des copropriétaires, et ce malgré l’existence d’une clause qui prévoit que le copropriétaire est tenu de rembourser toute surprime d’assurance attribuable à son fait personnel. Il a été ainsi précisé par la Cour du Québec en 2019, dans le cas d'une copropriété où tous les copropriétaires ont le droit de louer leurs appartements, que ceux qui le font ne commettent aucune faute. Ils ne devraient pas avoir à payer pour ce droit reconnu par les dispositions du Code civil du Québec, qui permet au propriétaire d'un bien d'en user, d'en jouir, d'en disposer librement et complètement, ainsi que d'en récolter les fruits et les revenus. Quant à ceux qui ne louent pas, ils bénéficient quand même de ce droit et il serait contraire à la loi de pénaliser celui qui choisit de l’exercer. Toutefois, il en serait autrement pour un copropriétaire qui loue son appartement pour une courte période (par ex. une location de type Airbnb), alors que ce type de location est interdite par la déclaration de copropriété.
BON À SAVOIR ! Le calcul du montant de la surprime est propre à chaque assureur. Il est établi en fonction du niveau de risque que l’assuré présente.
À RETENIR: Un assureur peut accepter d'assurer un syndicat de copropriétaires qui présente un risque plus grand, voire un nouveau risque, en appliquant une tarification plus élevée. On parle dès lors d’une surprime d'assurance.
ATTENTION ! Bien que le syndicat soit justifié de réclamer la surprime qui découle d’une faute commise par un copropriétaire, elle ne constitue pas « une charge commune ». Dans une décision rendue par la Cour du Québec, le tribunal a statué qu’en cas de défaut du copropriétaire d’indemniser le syndicat, le syndicat ne pouvait pas procéder à la publication d’un avis d’hypothèque légale pour garantir le paiement de cette surprime.
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