La vie en copropriété comporte son lot d’avantages. Pensons d’abord au coût d’acquisition d’une unité de copropriété qui, en moyenne, est moins élevé que celui d’une maison unifamiliale. La copropriété permet également de répartir certains coûts entre les copropriétaires, tels que les coûts d’entretien ou de réparation de l’immeuble, par exemple.
Cependant, au cours des dernières années, plusieurs professionnels et gestionnaires de copropriétés ont constaté que plusieurs d’entre elles se trouvent actuellement en mauvaise posture en raison d’une gestion qui, bien souvent, est déficiente. Dans ce contexte, bien que le fonctionnement d’une copropriété ait toujours été soumis à un certain cadre législatif, de nombreuses règles, adoptées depuis 2018, viennent maintenant s’y ajouter. Or, non seulement le courtier immobilier spécialisé dans l’achat et la vente de la copropriété connaît bien toutes ces nouvelles règles, mais il sera également en mesure de vous conseiller adéquatement quant à celles qui auront un impact déterminant dans votre transaction. Examinons certaines de ces nouvelles règles que nous avons regroupées en deux points.
Les assurances de la copropriété
De nombreuses règles ont vu le jour en matière d’assurance de copropriété. Notamment, le syndicat de copropriété a dorénavant l’obligation de souscrire « des assurances prévoyant une franchise raisonnable contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie »[1]. Concernant ce dernier point, le syndicat doit inclure dans son registre une « description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables »[2]. Le montant de l’assurance souscrite doit permettre la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment et il doit être évalué tous les cinq ans par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec[3].
De plus, le syndicat doit constituer un fonds d’auto assurance dédié au paiement des franchises prévues par les assurances auxquelles il souscrit ainsi qu’à « la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir »[4]. Des assurances responsabilité civile des administrateurs, des officiers d’assemblée et des copropriétaires doivent également être souscrits par le syndicat, lesquelles doivent répondre à certains critères[5].
Carnet d’entretien et fonds de prévoyance
Depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994, le syndicat de copropriétaire a l’obligation de détenir un fonds de prévoyance « en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes » et uniquement dédié à ces réparations et remplacements[6]. De nouvelles règles s’ajouteront à cette obligation.
En effet, le projet de loi 16 adopté en décembre 2019 prévoit que tous les cinq ans, le conseil d’administration devra obtenir « une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes »[7]. Cette étude permettra ainsi au syndicat de prendre une décision éclairée afin d’établir le montant à être versé au fond de prévoyance. Cette étude devra être « réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études. »[8].
De plus, le conseil d’administration du syndicat aura l’obligation d’établir un carnet d’entretien de l’immeuble dans lequel les entretiens faits et à faire devront y être décrits[9]. Ce carnet devra être tenu à jour et, donc, révisé périodiquement. « La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par règlement du gouvernement »[10].
Les courtiers Affiliés Coproprié-T chez RE/MAX
Le contenu du présent article n’est qu’un bref résumé des nouvelles règles qui sont entrées ou entreront en vigueur prochainement, mais nous sommes à même de constater que le processus de vente ou d’achat d’une copropriété s’est grandement complexifié. En effet, de nombreuses vérifications doivent être effectuées par l’acquéreur potentiel s’il souhaite s’assurer que la copropriété convoitée est gérée sainement et le vendeur devra être en mesure de le rassurer à cet effet.
RE/MAX est un réseau de courtiers immobiliers qualifiés dans la vente, l'achat et la location de copropriétés divises partout au Québec, lesquels sont en mesure d’obtenir et de prendre connaissance de toute la documentation pertinente à la transaction et de vous conseiller en conséquence. En effet, les courtiers Affiliés Coproprié-T chez RE/MAX ont accès à un programme de formation exclusif et spécialement conçu pour la copropriété, soit le programme Coproprié-T, lequel leur permet de maintenir de hauts standards de qualité de service lors de leurs transactions impliquant des copropriétés divises. Ce programme est d’ailleurs offert en partenariat avec le fondateur et président de CondoLegal.com, Me Yves Joli-Cœur, une sommité dans le domaine du droit de la copropriété au Québec.
Le programme offre également au courtier Affilié Coproprié-T plusieurs outils pratiques lui permettant de s’assurer de couvrir toutes les facettes d’une telle transaction immobilière.
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Me Julie Smythe, MBA
Directrice Affaires juridiques
RE/MAX Québec
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[1] Article 1073 C.c.Q.
[2] Article 1070 C.c.Q.
[3] Article 1073 C.c.Q.
[4] Article 1071.1 C.c.Q.
[5] Articles 1064.1 et 1073 C.c.Q.
[6] Article 1071 C.c.Q.
[7] Article 1071 al. 2 C.c.Q. non en vigueur
[8] Article 1071 al. 2 C.c.Q. non en vigueur
[9] Article 1070.2 C.c.Q. non en vigueur
[10] Article 1070.2 C.c.Q. non en vigueur
