Piscine en copropriété divise

La présence d'une piscine dans une copropriété divise constitue un attrait majeur pour les occupants de l'immeuble, transformant les parties communes en un havre de détente et de confort. Cet équipement permet aux résidents de profiter des plaisirs de la baignade sans avoir à quitter leur domicile. Une gestion efficace et une utilisation appropriée de cet espace commun sont essentielles pour optimiser le bien-être des occupants de l'immeuble. De plus, la piscine contribue à renforcer la cohésion sociale parmi les résidents, en offrant un lieu idéal pour se rencontrer et interagir dans un cadre relaxant.

Toutefois, il est important de bien connaître les règles applicables à l'usage de la piscine en copropriété, afin de garantir que son utilisation reste sécuritaire et agréable pour tous.

Importance d'une piscine en copropriété

Une piscine, généralement située dans les parties communes, apporte une plus-value indéniable à la propriété. Non seulement elle est un centre de relaxation et de socialisation, mais elle augmente également l'attractivité de l'immeuble pour les acheteurs potentiels et les locataires. Il est essentiel que le syndicat de copropriétaires prenne en charge son entretien et sa conservation pour garantir une utilisation sûre et agréable.

Droits d'utilisation et location

Lorsqu'un copropriétaire opte pour la location de son logement, il transfère à son locataire l'usage exclusif de l'unité ainsi que l'accès aux installations communes, comme la piscine. Ce transfert de droits implique que pendant la période de location, le copropriétaire perd le droit d'utilisation de cette partie commune de la copropriété, cédant ainsi tout privilège d'accès au locataire. Bien que le copropriétaire conserve tous ses droits associés à son statut de copropriétaire (p. ex. droit de vote et de consultation sur les affaires de la copropriété), il ne bénéficie plus de l'utilisation quotidienne des parties communes, incluant la piscine, jusqu'à ce que l'unité lui soit rendue.

Par ailleurs, il est important de noter que la déclaration de copropriété ne peut imposer de restrictions qui interdiraient aux locataires l'accès à la piscine, car aucune clause ne peut limiter ce droit sauf si elle est justifiée par la destination de l'immeuble.

Règles de sécurité

Il est essentiel que la déclaration de copropriété (règlement d'immeuble) intègre des règles strictes de sécurité pour la piscine afin de maintenir un environnement sûr pour tous les occupants. Ces règles devraient inclure la restriction de l'accès à la piscine en dehors des heures d'ouverture et l'interdiction de comportements à risque tels que les bousculades ou l'utilisation de contenants en verre à proximité de l'eau. 

L'accès devrait être limité pour les enfants non supervisés et les personnes sous l'influence de l'alcool. Pour assurer le respect de ces règles, une clause pénale devrait être introduite dans la déclaration de copropriété (acte constitutif de copropriété), sanctionnant toute infraction afin de renforcer la sécurité et la bonne utilisation des installations. Ces mesures garantissent que la piscine reste un espace de détente et de plaisir sécurisé pour tous les occupants de la copropriété.

Réglementation sur la surveillance des piscines

Le Règlement sur la sécurité dans les bains publics précise à l’article 19 qu’une piscine dont la surface du plan d’eau est supérieure à 150 m2 doit être pourvue de stations de surveillance. L’article 26 précise quant à lui que le propriétaire doit s’assurer que le nombre minimal de surveillants-sauveteurs et d’assistants surveillants-sauveteurs est conforme à l’annexe 3. Or, à l’annexe 3 de ce règlement, il y est indiqué qu'une piscine de plus de 150 m2 doit avoir au moins un sauveteur en tout temps lorsque la piscine est ouverte.

Cette réglementation soulève une interrogation légitime : les syndicats de copropriétaires doivent-ils retenir les services de sauveteurs dans ces conditions spécifiques? Selon la Régie du Bâtiment du Québec (en date du 27 mai 2020), la réponse est "non" puisque "Les piscines d’immeubles d’habitation en copropriété divise ne font pas partie du champ d’application actuel du Règlement sur la sécurité dans les bains publics (chapitre B-1.1, r.11). Ces immeubles en copropriété divise ne sont pas considérés comme des édifices publics.  Par conséquent, les piscines qui y sont rattachées sont exclues du champ d’application défini à l’article 2 de ce règlement et les exigences de surveillance prescrites par l’article 26, n’y sont pas applicables."

 Il n’y a donc pas d’obligation de présence de sauveteur. Cependant, il reste essentiel d'assurer la sécurité des baigneurs par d'autres moyens, incluant des dispositifs de sécurité obligatoires tels que des barrières, des alarmes sonores, l'équipement de la zone avec des perches électriquement isolées et des bouées de sauvetage. De plus, il est impératif de prévoir une évacuation immédiate en cas de trouble de l'eau ou de présence de substances dangereuses.

Présence obligatoire de sauveteurs

Il est important de souligner que des exceptions existent à la règle générale qui exempte une copropriété de l'obligation de disposer de sauveteurs. En particulier, une piscine peut être considérée comme un bain public lorsqu'elle est accessible au public. Ce cas de figure se rencontre notamment dans les complexes résidentiels commerciaux qui offrent un accès payant à des installations sportives, incluant des gymnases, piscines et spas. Dans une telle situation, le syndicat de copropriétaires doit impérativement engager des sauveteurs qualifiés pour assurer la surveillance de la piscine.

Normes d'hygiène et de sécurité

Les piscines en copropriété doivent répondre à des normes strictes d'hygiène et de sécurité en raison du nombre élevé de baigneurs. Il est essentiel de choisir un système de filtration efficace et de maintenir un pH approprié pour prévenir la prolifération de bactéries et garantir un environnement sain pour tous les utilisateurs.

Répartition des charges pour l'entretien et de remplacement de la piscine : principe

Les frais d'entretien et de gestion de la piscine sont considérés comme des charges communes. Selon l'article 1064 du Code civil du Québec, ces dépenses devraient être réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement à la valeur relative de leur fraction. Cependant, dans une copropriété à usage mixte où la piscine est définie comme une partie commune à usage restreint, réservée exclusivement aux copropriétaires des unités résidentielles, à titre d’exemple, la répartition des charges doit être adaptée en conséquence. Dans ce cas, seuls les copropriétaires ayant accès à la piscine sont responsables des coûts associés, qui incluent notamment les réparations mineures et l'entretien régulier. Ces dépenses sont alors qualifiées de charges communes particulières, soulignant leur spécificité et leur application restreinte aux bénéficiaires de cet accès exclusif. 

De plus, en vertu de l'article  1072 alinéa 3 du Code civil du Québec, la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance peut être ajustée en fonction de leurs droits spécifiques sur les parties communes à usage restreint. Par conséquent, la déclaration de copropriété pourrait intégrer une clause stipulant que les copropriétaires jouissant de l'usage exclusif de la piscine assument, sous forme de charges communes particulières, les coûts liés au remplacement de celle-ci.

Répartition des charges pour l'entretien et de remplacement de la piscine : cas particuliers

Il convient de nuancer la règle générale concernant la répartition des charges pour l'entretien des piscines, car des cas particuliers existent. Par exemple, une piscine peut se trouver, dans une copropriété horizontale, sur un terrain qui fait partie intégrante de la partie privative d’un copropriétaire.  Parfois, elle peut être située dans une partie privative d’une copropriété verticale, comme c'est le cas dans certains condos-hôtels ou résidences pour personnes âgées. Dans ces cas d’espèce, le copropriétaire concerné est seul responsable de tous les coûts associés, incluant l'entretien et le remplacement.

BON À SAVOIR ! Les piscines d’immeubles d’habitation en copropriété divise ne relèvent pas, en principe, du champ d’application du Règlement sur la sécurité dans les bains publics. Par conséquent, les exigences de surveillance et certaines normes de sécurité publique ne sont pas obligatoires, bien que le respect des normes d'hygiène reste crucial pour la sécurité des usagers.

À RETENIR:​ La piscine dans une copropriété divise enrichit le bien-être des occupants et augmente généralement la valeur de la propriété, mais nécessite une gestion attentive et le respect de normes d'hygiène et de sécurité rigoureuses pour garantir une utilisation agréable et sûre pour tous.

ATTENTION!  Pour garantir la sécurité à la piscine en copropriété, il est essentiel d'adopter des règles strictes, telles que limiter l'accès hors des heures d'ouverture et interdire les comportements risqués. Une clause pénale dans la déclaration de copropriété renforcera le respect de ces mesures.

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