Dans notre immeuble, nous disposons d'un ascenseur qui peut occasionnellement être hors service en raison de pannes ou de coupures d'électricité. Nous ne possédons pas de génératrice. Notre copropriété compte 40 unités, dont deux sont habitées par des résidents à mobilité réduite. L'achat et l'installation d'une génératrice coûteraient au minimum 200 000$. Cette proposition a été présentée lors de la dernière assemblée annuelle, mais la majorité des copropriétaires ne souhaite pas assumer ce coût. Il est à noter que lorsque l'ascenseur est en panne, comme c'est le cas actuellement, ces résidents ne peuvent pas quitter leur domicile.
Par ailleurs, nous avons déjà mis en place des accommodements pour ces personnes, lesquelles n'ont engendré aucun coût. Question : Quelles sont les responsabilités légales des administrateurs dans ce contexte ?
Réponse : La situation que vous décrivez met en lumière des enjeux concernant l’équilibre à trouver entre les besoins des personnes à mobilité réduite et les contraintes financières d’une copropriété. Il en est ainsi lorsque le respect des libertés et droits fondamentaux, dont le droit à l’égalité réelle des personnes en situation de handicap, entre en conflit avec la capacité financière des copropriétaires.
Un ascenseur, c'est avant tout un moyen de transport, indispensable, au même titre que les autres, aux personnes à mobilité réduite. Grâce à ce mode de transport vertical, l'ascenseur permet à ceux-ci la mobilité au travail, mais aussi dans les différents lieux publics (commerces, gares, centres de loisirs…). À cause d'une panne d'ascenseur, un occupant de l’immeuble, en fauteuil roulant, doit-il subir d’être prisonnier de son logement pendant une période indéterminée?
Il faut rappeler que les administrateurs d’une copropriété ont le devoir d’entretenir les parties communes, ce qui inclut l’ascenseur. Ils doivent ainsi veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués. Cependant, ils doivent également prendre en compte la capacité financière des copropriétaires de faire face à de grandes dépenses.
Dans votre cas, il semble que la plupart des copropriétaires ne sont pas disposés à supporter le coût d’une génératrice, qui représenterait environ une augmentation de près de 5 000$ de leurs charges communes. C'est sans aucun doute une somme importante pour beaucoup d’entre eux.
La question qui se pose alors est de savoir si les coûts d'environ 200 000$ pour l'installation d'un génératrice constituent une « contrainte excessive » pour le syndicat, ce qui justifierait de ne pas installer une telle génératrice en tant qu'accommodement raisonnable. Les obligations en cette matière ne s’exercent que jusqu’à un certain niveau, et une dépense de 200 000$ pour l’installation d’une génératrice peut correspondre à ce concept, d’autant plus que ce sont des tiers – les copropriétaires – qui devraient débourser une somme de plusieurs milliers de dollars chacun. Ce niveau peut être considéré comme étant une « contrainte excessive ».
Par ailleurs, vous mentionnez que l’ascenseur est présentement en panne, mais la présence d’une génératrice ne solutionnerait pas tous les problèmes, seulement les cas de pannes d’électricité. Les obligations des administrateurs du syndicat sont des obligations de moyens, et non de résultat. Ils doivent certainement agir avec diligence pour que l’ascenseur soit réparé le plus rapidement possible, mais ils ne peuvent toutefois forcer les copropriétaires afin qu’ils déboursent pour l’achat d’une génératrice.
14/07/2024
15/01/2023
