Médiation en copropriété

Les conflits en copropriété surviennent, bien souvent, par le fait d’une méconnaissance des règles régissant l’immeuble, mais aussi en raison d’un manque de communication ou de transparence, ou à cause d’un malentendu qui a mal tourné.

Sachez qu’en pareille situation, un procès n’est pas la seule avenue qui s’offre à vous. Avant d’entamer des procédures judiciaires, et même une fois qu’elles sont engagées, il est toujours temps d’opter pour les services d’un médiateur. Ce dernier, qui est un tiers neutre et impartial, pourrait vous aider à résoudre (sans pouvoir décisionnel) un conflit qui oppose un copropriétaire au syndicat ou des membres du conseil d’administration entre eux.

Processus volontaire

La médiation est un processus volontaire qui met en scène les parties impliquées, afin de régler leurs différends. Elle est encadrée par les articles 1 à 7 et 605 à 619 du Code de procédure civile. Un médiateur neutre et impartial mène le jeu. Il n’est pas appelé à trancher le litige — comme un juge ou un arbitre le ferait — ni à imposer quelque décision que ce soit. Il doit plutôt favoriser la communication et la négociation entre les personnes en présence, en préconisant une approche constructive, afin qu’elles parviennent à trouver une solution à leur conflit. Le tout passe par une compréhension commune du problème pour arriver à le résoudre, et éventuellement à ce qu’une entente puisse intervenir.

Modus operandi

Le médiateur est choisi par les parties d’un commun accord, directement ou par l’entremise d’un tiers. Avant d’entreprendre la séance de médiation, le médiateur renseigne les parties sur leurs droits et devoirs. Il les informe notamment sur la nature volontaire de la médiation, les documents devant être signés au début de la médiation, la confidentialité et la durée du processus de médiation.

Pendant cette étape, les faits, les arguments et les besoins des parties sont pris en compte. Au fur et à mesure que se déroule la médiation, des solutions sont proposées, jusqu’à ce que les parties en cause arrivent à s’entendre. Le médiateur prépare alors une entente de médiation. Cette entente, qui n’a pas la force exécutoire d’un jugement, est confidentielle et elle doit refléter les volontés des parties. Elle est tributaire du bon vouloir de ces derniers, sauf s’il est décidé qu’elle constitue une transaction. Cette transaction (entre les parties) a dès lors l’autorité de la chose jugée, et sera susceptible d’exécution forcée, dès que celle-ci aura été homologuée auprès du tribunal. 

Présence des avocats

Les parties peuvent être assistées par leur propre avocat dans la préparation et la tenue d’une séance de médiation. L’avocat doit comprendre la position respective des parties et être constructif et imaginatif dans l’élaboration des pistes possibles de résolution du conflit. Il ne doit pas antagoniser les parties. Son rôle est d’apaiser son client en prenant en compte toutes les dimensions du conflit, non seulement juridiques, mais aussi humaines et psychologiques. La médiation en présence d’avocats expérimentés en droit de la copropriété est extrêmement bénéfique étant donné qu’elle garantit aux deux parties des conseils juridiques indépendants de qualité.  

Déclaration de copropriété

Certaines déclarations de copropriété comportent une clause de médiation. Celle-ci oblige habituellement les copropriétaires, ainsi que les administrateurs, à soumettre leur différend dans le cadre d’un processus de médiation obligatoire. Il y est généralement prévu que le médiateur soit un avocat ou un notaire expérimenté dans le domaine de la copropriété

En principe, les parties en présence ne peuvent recourir aux tribunaux, tant et aussi longtemps qu’ils ne sont pas allés jusqu’au bout de la démarche. Dans bien des cas, une clause prévoit que si la médiation échoue, les parties devront aller en arbitrage, lequel se conclut par une décision finale et sans appel. Le recours aux tribunaux n’est donc plus en principe possible.

Ce recours aux tribunaux n’est toutefois pas exclu dans tous les cas. Il faut savoir qu’une clause de médiation adéquatement rédigée prévoit que tout litige impliquant une petite créance (15 000 $ ou moins) reste soumis à la compétence de la Cour du Québec — Division des petites créances. En pareil cas, les parties devront d’abord tenter de régler leur conflit par la médiation. Mais advenant que les pourparlers se soldent par un échec, elles pourront s’adresser directement à cette cour sans avoir à passer par l’arbitrage.

Si la déclaration de copropriété n’a rien prévu sur ce mode alternatif de règlement des différends, il sera toujours possible de l’inclure dans la déclaration de copropriété, au moyen d’une modification qui pourra y être apportée lors de sa réécriture partielle ou complète.

Avantages de la médiation

L’intérêt de la médiation, outre sa rapidité, et sa confidentialité, est de permettre aux parties, de communiquer et d’écouter la parole de l’autre afin de renouer le dialogue et permettre l’atteinte de résultats qui conduiront possiblement à la résolution d’un conflit. À titre d’exemple, la médiation peut :

• Aider les parties à clarifier leurs points de vue, à cerner leur différend, à identifier leurs besoins et leurs intérêts, à explorer des solutions et à parvenir (s’il y a lieu) à une entente satisfaisante pour tous. La médiation favorise aussi la communication, en s’assurant que chaque partie ait l’occasion d’exprimer ses besoins et de se faire entendre;
• Permettre d’apaiser les parties et de préserver les relations futures entre elles;
• Permettre d’avancer des solutions créatives au regard du litige, ce qui n’est pas possible lors d’un procès;
• Faire réaliser des économies. Les frais d’une médiation sont, habituellement, moins élevés que ceux d’une audition au tribunal;
• Garantir le caractère privé et confidentiel des échanges. Tous les propos tenus lors de la médiation demeurent confidentiels et ne peuvent être utilisés en cas de procédure ultérieure.
• Réduire le stress des parties au regard du différend qui les oppose. Cette approche est moins éprouvante, sur le plan émotif, qu’une procédure judiciaire pendant laquelle les parties sont passives;
• Favoriser un esprit de collaboration : l’entente conclue à l’issue d’une médiation représente une solution avantageuse pour les parties, puisque ces dernières l’ont négociée d’un commun accord. Tout le monde en ressort gagnant;
• Rétablir une harmonie entre les parties impliqués. Rappelons que, quelle que soit la conclusion d’une médiation, les copropriétaires devront continuer à cohabiter;
• Permettre aux parties d’en arriver à un accord qu’elles auront choisi, au lieu qu’il soit imposé par un tiers (un juge ou un arbitre) qu’elles ne connaissent pas et qui ne les connaît pas;
• Permettre un règlement rapide et efficace du différend, les parties n'étant pas soumises aux inévitables délais associés aux procédures judiciaires. Elles déterminent le rythme des réunions et la date limite du processus de médiation, en concertation avec le médiateur.

Prérequis à la médiation

Les parties qui s’engagent dans une médiation sont tenues d’y participer de bonne foi. Elles doivent coopérer activement dans la recherche d’une solution, et accepter de faire des compromis concernant leurs demandes respectives.

Recours en injonction

Avant de s’engager dans un processus de médiation, et possiblement d’arbitrage, une partie à un litige peut (dans certaines circonstances) s’adresser à la Cour supérieure du Québec pour obtenir une injonction provisoire, afin d’empêcher qu’un préjudice irréparable ne soit causé. Elle préservera ainsi ses droits, advenant qu’il y ait péril en la demeure, malgré qu’elle doive se soumettre à la médiation et ultimement à l’arbitrage.

Litiges exclus

La médiation ne constitue pas une panacée pour régler tous les différends. À titre d’exemple, un syndicat qui voudrait obtenir une ordonnance, afin d’empêcher qu’un copropriétaire fasse faire des travaux dans une partie commune, ne pourra y parvenir en utilisant cette approche. Il en irait de même s’il devait forcer un copropriétaire à respecter une clause du règlement de l’immeuble, lequel est prévu dans la déclaration de copropriété, quitte à faire appliquer la clause pénale pour lui imposer les amendes qui y sont stipulées. Le syndicat pourrait aussi recourir à une cour de justice pour clarifier définitivement l’état du droit, de manière à établir un précédent auquel les parties devraient ensuite se conformer.

Attention à la prescription

Il faut savoir qu’à l’instar de tout autre moyen déployé pour régler un différend — autrement que par des procédures judiciaires ou par voie d’arbitrage – la médiation n’interrompt pas la prescription extinctive. Rappelons que le titulaire d’un droit, à défaut de respecter les délais, risque de se faire invoquer par la personne poursuivie la prescription comme moyen de défense pour faire rejeter le recours. Cependant les parties peuvent convenir de renoncer à la prescription acquise et au bénéfice du temps écoulé pour celle commencée ou convenir, dans un écrit qu’elles signent, de suspendre la prescription pour la durée de la médiation, sans toutefois que cette suspension n’excède six mois.

BON À SAVOIR ! La médiation est un mode privé de prévention et de règlement des différends (PRD) qui garantit une entière maîtrise du conflit par les parties. Elle s’attaque au cœur du litige, qui repose généralement sur la rupture de la communication. À l’inverse d’un procès ou d’un arbitrage où un tiers tranche le litige et impose une solution, la médiation garantit, tout au long du processus, que rien ne peut être décidé sans l’accord des parties.

À RETENIR: La médiation est une procédure informelle par laquelle un tiers impartial (le médiateur), qui n’exerce aucun pouvoir décisionnel, tente d’aider les parties à trouver une solution acceptable pour tous. Cette façon de gérer un conflit vise à faire un meilleur usage du système judiciaire.

ATTENTION !​ Tous les litiges présentent des particularités uniques. Raison pour laquelle mieux vaut mettre toutes les chances de son côté, en choisissant un médiateur dont la formation, l’approche préconisée et l’expérience pourraient faire la différence. En copropriété, il est préférable que le candidat pressenti s’y connaisse en ce domaine.

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