Vous emménagez dans votre nouveau condo. Quelques semaines plus tard, un huissier de justice frappe à votre porte et vous remet un avis de conservation d’une hypothèque légale de la construction.. Ce même avis a été distribué à tous vos voisins. En lisant ce document, vous découvrez qu'un litige oppose le promoteur et un entrepreneur concernant des travaux effectués ou des matériaux fournis, qui n’ont pas été payés. Souvent, ces problèmes sont résolus par l’intermédiaire du promoteur immobilier. Cependant, il arrive parfois qu’un copropriétaire doive entreprendre un recours judiciaire pour faire radier une hypothèque légale de son titre de propriété.
Qu’est-ce qu’une hypothèque légale de la construction?
L’article 2726 du Code civil du Québec prévoit qu’une hypothèque légale est acquise « en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ». Ce droit est ainsi accordé aux entrepreneurs, sous-entrepreneurs (ex. : plombier, électricien et plâtrier), fournisseurs de matériaux, ouvriers, ingénieurs et architectes. Elle naît au moment de la formation du contrat. L’hypothèque légale garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux qui y sont réalisés, ainsi que par la fourniture des matériaux ou des services offerts qui en découlent. Elle subsiste par la publication sur l'immeuble ayant fait l'objet de travaux (au Bureau de la publicité des droits) et la signification par huissier d’un avis, à l’intérieur d’un délai de 30 jours après que tous les travaux de construction d’un projet entier ont été substantiellement exécutés, c’est-à-dire dans les 30 jours suivant la fin des travaux. Ce droit peut être exercé au-delà de la date au cours de laquelle vous êtes devenu propriétaire de votre appartement si, par exemple, il reste des travaux à terminer dans les parties communes.
L’assurance titre à la recousse
Heureusement, depuis plusieurs années, l’assurance titres propriétaire est disponible au Québec. Elle pourrait protéger l’acheteur d’un condo contre toute perte ou dommage causé par l’inscription d’une hypothèque légale, laquelle découlerait de travaux prévus avant l’achat d’un appartement en copropriété. Si vous avez demandé à votre notaire de vous procurer une assurance titres avant l’acquisition de votre condo neuf, et que vous découvrez (quelques semaines plus tard) qu’une hypothèque légale affecte votre unité, une simple dénonciation écrite à l’assureur titres suffira. Si votre réclamation est couverte, ce dernier sera tenu de défendre votre titre de propriété. La couverture d’une assurance titres prévoit, outre le coût d’acquisition du condo, les frais juridiques et d’autres dépenses qui sont prévus aux termes de la police.
Une assurance à risque spécifique
Bien que le libellé des couvertures soit large, l’assurance titres ne peut être considérée comme une assurance tous risques. La police d'assurance titres destinée au « Propriétaire » comporte un peu plus d’une trentaine de couvertures. Celles-ci couvrent la plupart des problèmes qui peuvent affecter un titre de propriété, ainsi que ceux qui peuvent être décelés dans un certificat de localisation. Advenant qu'un vice de titre affecte votre propriété, la protection offerte se limite généralement à la réclamation d’un tiers, par exemple l'acheteur de votre condo, qui refuserait de l'acquérir en raison dudit vice de titre qui l'affecte. Sachez que votre compagnie d'assurance titre n'intervient que si un vice de titre vous cause un préjudice.
L’assurance titres protège l’assuré tant qu’il sera propriétaire. Ce dernier continuera de bénéficier de la protection (après la vente de l’immeuble) contre toute poursuite par un acquéreur subséquent, en rapport avec un risque de titre pour lequel il était protégé avant la vente.
Combien coûte cette couverture?
L’assurance titres est offerte à un coût très abordable. Elle est payable une fois et demeure valable tant et aussi longtemps que vous êtes propriétaire du condo couvert. De plus, ce produit d’assurance est transférable à vos héritiers. Outre une protection contre les risques d’hypothèques légales de la construction, l’assurance titres propriétaire couvre, entre autres, la perte et le dommage causés par des vices de titres ou des irrégularités recensées dans le certificat de localisation.
BON À SAVOIR ! L’assurance titres est un produit financier qui diffère de l’assurance habitation. Elle sert à prémunir un acheteur contre les problèmes pouvant affecter le titre de propriété ainsi que les irrégularités qui peuvent être dévoilées dans un certificat de localisation, et ce, même si ces problèmes ne sont découverts que plusieurs années après l’achat.
À RETENIR: L’assurance titres coûte quelques centaines de dollars pour un condo dont la valeur est inférieure à 500 000 $. En tant que produit financier, l’assurance titres est soumise aux règles prescrites par l’Autorité des marchés financiers. Pour en savoir plus à ce sujet : consulter le site internet de L’Association canadienne des compagnies d’assurance titres.
ATTENTION ! Comme pour tout type de produit d’assurance, il importe de bien comprendre l’étendue ainsi que les limites de la couverture offerte. La meilleure façon de se renseigner est de communiquer avec un agent d’assurance de la compagnie d’assurance titres.
CONSULTEZ L'OUVRAGE: Achat et vente d’un condo : Tout ce qu'il faut savoir.
Écoutez Me Yves Joli-Coeur en entrevue radiophonique avec Paul Arcand de l'émission Puisqu'il faut se lever, en cliquant sur ce lien.
